Eksproprijacija predstavlja postupak prinudnog oduzimanja imovine vlasnicima od strane države, u slučajevima ostvarivanja javnog interesa, uz pravičnu naknadu koja ne sme biti niža od tržišne cene. 

Ova tema je posebno aktuelna u Srbiji u poslednjih nekoliko godina zbog velikih infrastrukturnih projekata koji se sprovode. Iako je ovaj postupak regulisan zakonom, advokati za eksproprijaciju Stefan i njegov tim smatraju da je još uvek predmet brojnih polemika i kontroverzi.

U daljem tekstu ćemo se osvrnuti na zakonske okvire i prakse eksproprijacije u Srbiji, kao i na pitanja koja se tiču prava vlasnika i načina obeštećenja u ovim situacijama.

Koje su osnovne svrhe eksproprijacije imovine u Srbiji?

Eksproprijacija imovine se događa isključivo kada se utvrdi postojanje javnog interesa građana. Uglavnom je vezana za infrastrukturne projekte kao što su gradnja puteva, mostova, železnica, aerodroma i drugih objekata.

 Takođe, nepokretnosti koje prelaze iz privatne u državnu svojinu mogu biti:

• Kuće, zgrade ili poslovni objekti
• Zemljište, njive, obradive površine 
• Građevinski objekti 

Zemljište koje je oduzeto eksproprijacijom može biti namenjeno za različite javne projekte, u zavisnosti od potreba države. Pored infrastrukture, najčešće je to izgradnja škola, vrtića,  bolnica, sportskih terena, industrijskih objekata ili čak obnova nakon prirodnih katastrofa.

Postoje dve različite vrste eksproprijacije koje se primenjuju u zavisnosti od specifičnih okolnosti i ciljeva koji se žele postići:

• Potpuna eksproprijacija – kada država prisvaja celokupnu imovinu vlasnika i preuzima vlasništvo nad nepokretnošću.
• Nepotpuna eksproprijacija – kada se na određeni vremenski period ograničava pravo vlasništva i prisvaja imovina vlasnika.

Na koji način se primenjuje?

U skladu sa Zakonom o eksproprijaciji, postupak utvrđivanja javnog interesa počinje podnošenjem zahteva za eksproprijaciju od strane ovlašćenog subjekta, kao što je država ili lokalna samouprava. Zahtev mora da sadrži obrazloženje javnog interesa, kao i svu potrebnu dokumentaciju.

Jedna od brojnih polemika o zakonu se odnosi baš na ovu stavku. Tiče se pitanja da li država ima previše slobode u određivanju šta je javni interes ili se eksproprijacijom stiču benefiti za čitavu zajednicu.

Kada se utvrdi postojanje javnog interesa, postupak se nastavlja. Opštinska urava je dužna da održi raspravu za sporazumno određivanje naknade za vrednost ekspropoisane imovine.

U roku od 15 dana bi trebalo da se dostavi ponuda i dođe do sporazuma oko visine naknade. Ukoliko to nije slučaj, u roku od dva meseca se spisi dostavljaju nadležnom sudu, a visina naknade se određuje u vanparničnom postupku.

Postupci eksproprijacije i prava vlasnika u Srbiji

Prema Zakonu o eksproprijaciji, komisija procenjuje vrednost nepokretnosti i utvrđuje visinu naknade koja se isplaćuje vlasniku. Prema zakonu se naknada utvrđuje u skladu sa tržišnom vrednošću imovine. Ali, dešava se da na zemljištu na kom je izgrađen nelegalan objekat, vlasnik ima pravo na naknadu samo u visini procenjene građevinske vrednosti.

Takođe, jedan od problema u utvrđivanju naknade je promena u katastru o nameni zemljišta. Dešava se da državni organi ne ispune obavezu izmene u katstru sa poljoprivrednog na građevinsko zemljište, što znatno oštećuje vlasnike, jer postoji velika razlika u ceni.

Određena suma koja se ponudi u tom slučaju nije obavezujuća za vlasnika nekretnine i on ima pravo da je odbije. Ukoliko do toga dođe, organ uprave podnosi dokumentaciju nadležnom vanparničnom sudu. Vlasnik dobija priliku da dokaže da je vrednost njegove imovine znatno veća od ponuđene, uz mogućnost prisustva advokat Novi Sad.

Šta se dešava prilikom faktičke eksproprijacije?

Faktička eksproprijacija je situacija u kojoj se imovina vlasnika koristi od strane države, ali formalno dogovor nije postignut. To se obično dešava kada država ili određeni organi ne mogu da postignu sporazum sa vlasnikom oko cene ili uslova za kupovinu.

U praksi, ovaj sistem se primenjivao za mnoge situacije, kao što su gradnja puteva ili drugih javnih objekata preko zemljišta vlasnika, korišćenje zemljišta za potrebe izgradnje energetskih postrojenja ili telekomunikacionih mreža.

U ovom slučaju, vlasnik ima pravo na naknadu za korišćenje svoje imovine koja je faktički eksproprisana. Ona može biti utvrđena putem sudskog postupka ili pregovora sa državom koja koristi imovinu.

Visina naknade će zavisiti od same vrednosti zemljišta, lokacije na kojoj se nalazi, kao i procentu zauzimanja parcele. Veštak građevinske struke određuje cenu, upoređujući je sa prodatim na istom području.

Zašto je neophodna pravna pomoć?

Proces eksproprijacije predstavlja nepoznanicu za veliki broj ljudi. Koja dokumentacija je potrebna? Do kad traje zakonski rok? Kako dobiti pravičnu naknadu za imovinu?

To su samo neka od pitanja, a sam proces može biti vrlo naporan i neizvestan. Upravo zato, angažovanje advokata je ključno, jer će klijentima pružiti pravnu pomoć, objasniti im njihova prava i zaštititi njihov interes.

Takođe, lakše će obaviti pregovore oko naknade za imovinu, pritom vodeći računa da sve teče po zakonskim propisima.