Tržište kratkoročnog izdavanja stanova u Beogradu doživelo je značajnu transformaciju tokom poslednjih godina. Dok je ovaj model poslovanja još uvek profitabilan, vlasnici se suočavaju sa rastućim izazovima koji zahtevaju profesionalniji pristup nego ikada ranije.
Profitabilnost – Realna slika
Potencijal zarade kod stanova na dan je i dalje viši nego kod klasičnog mesečnog zakupa, ali sa važnim nijansama.
Cene i prihodi
U najužem centru Beograda, prosečna dnevna cena za jednosoban apartman kreće se između 50-60 evra. Premium apartmani sa dodatnim sadržajima (đakuzi, sauna) mogu naplaćivati 100 i više evra po danu. Prosečan mesečni prihod od stana na dan u centru može premašiti 1.000 evra pri dobroj popunjenosti, dok prosečna mesečna kirija za sličan stan iznosi oko 500-600 evra.
Međutim, ključni faktor je stopa popunjenosti. Prosečna popunjenost u Beogradu kreće se oko 60%, sa vrhunskim lokacijama koje postižu više stope. Za profitabilnost je neophodno obezbediti najmanje 50% mesečne popunjenosti.
Realan primer kalkulacije
Stan koji izdajete 15-18 dana mesečno po 50 evra će doneti prihod od 750-900 evra. Troškovi čišćenja, ukoliko se naravno opredelite da unajmljujete osobu za to, u velikoj meri će zavisiti i od toga koliko dugo gosti borave u vašem apartmanu. Ali za ovu kalkulaciju ćemo uzeti prosečnu dužinu boravka gostiju, koja se kod nas kreće od 2-3 dana.
To znači da ćete za popunjenost koju smo naveli (15-18 dana) imati u proseku od oko 7 dolazaka. Povoljnije cene čićenja koje biste svakako kao vlasnik apartmana dobili ukoliko se opredelite za dugoročnu saradnju sa jednom agencijom ili osobom za čićenje iznose oko 600 dinara po satu, a prosečno vreme čišćenja se kreće od dva do tri sata. Tako će vas po ovoj računici čišćenje koštati od 8.400 do 12.600 RSD.
Na sve ovo potrebno je uračunati i troškove za režije, koje će opet zavisiti od popunjenosti, ali recimo da se one kreću oko 5.000 RSD za mesec dana. Imajte na umu da su troškovi znatno manji nego kod dugoročnog izdavanja stanova.
Dakle, od početnih 750-900 evra, potrebno je da oduzmete 100-150 evra na troškove, ukoliko unajmljujete osobu za čišćenje vašeg apartmana.
Lokacije i tipovi apartmana koji i dalje donose zaradu
Treba istaći da je centar Beograda, po svemu sudeći “bezbedna zona”. Naime, centralne opštine i dalje beleže visoku potražnju ali i popunjenost.
Uži centar
Najatraktivnija je svakako opština Stari grad, konkretno stanovi oko Knez Mihailove, te apartmani Dorćol. Zahvaljujući blizini Kalemegdana, Skadarlije i poslovnih centara ove lokacije jednako uspešno privlače i turiste i poslovne putnike tokom cele godine, i relativno lako se održava popunjenost na 60%.
Ono što mogu da budu izazovi su: visoka konkurencija – veliki broj apartmana u ponudi i parking je često problem (za one vlasnike apartmana sa parkingom ovo je ujedno prilika da se izdvoje od konkurencije)
Širi centar
Kada je reč o opštinama koje ne pripadaju užem centru, ako najatraktivnija se definitivno izdvaja Vračar, nudeći kombinaciju prestižnosti, blizine važnih institucija i mirnih stambenih ulica.
Najznačajnije prednosti Vračara su dobra povezanost sa centrom i drugim delovima grada, to što je naselje u odnosu na strogi centar, nešto niža konkurencija nego na Dorćolu, i naravno blizina Hrama Svetog Save – kulturne ikone Beograda, zbog kojeg je i stan na dan Hram Svetog Save, posebno tražen.
Trendovi ka specijalizaciji apartmana
Osim lokacija, goste u Beograd sve više privlače i takozvani specijalizovani apartmani. Tako su posebno popularni postali premium smeštaji sa dodatnim sadržajima kao što su đakuzi, slane sobe, različite vrste sauna.
Osim toga, digitalni nomadi su prisutni u velikoj meri u Beogradu, pa su apartmani pogodnostima za ovaj tip putnika (radni prostor, stabilan i brz internet, popust za duži borvak) vrlo popularni, čak i ako se nalaze van centra Beograda.
Kvalitetom i uslugom morate opravdati cenu
Ono što je važna poruka, i od koje u velikoj meri zavisi uspeh biznisa jeste kvalitet usluge. Ovo obuhvata jedan širok spektar, od opremljnosti apartmana, preko komunikacije i ljubaznosti domaćina, pa sve do uslova zakupa.
Ukratko, stanovi u centru Beograda imaju znatno višu cenu nego u ostalim delovima, i gosti očekuju kvalitet usluge u skladu sa tim. Treba imati na umu i to da je tip gostiju koji je spreman da izdvoji više novca za smeštaj po pravilu zahtevniji.
O važnosti ovog segmenta za uspeh biznisa i na kraju zaradu, dovoljno svedoče recenzije na online platformama za izdavanje smeštaja, koje se tiču upravo kvaliteta usluge. Najveći broj komentara, pored utisaka o lokaciji odonosi se na komunikaciju sa vlasnikom, njegovu spremnost da im izađe u susret i to kako je apartman održavan.
Izazovi i rizici tržišta u narednom periodu
Tržište kratkoročnog izdavanja doživelo je eksploziju ponude posle pandemije i priliva stranaca 2022. godine. Međutim, nakon entuzijastičnog perioda koji je trajao jednu do dve godine, situacija na tržištu se menja.
Naime, trenutno tržište pokazuje znakove pada interesovanja, ali i blagog prezasićenja, što rezultira: nižim cenama zbog konkurencije, dužim periodima praznog stana, i potrebom za snižavanjem cena da bi se privukli gosti. Važno je, međutim, istaći da ove izazove najmanje osećaju vlasnici apartmana u samom centru Beograda, za koji tradicionalno vlada ogromno interesovanje i visoka stopa popunjenosti.
Broj turista u Srbiji u 2025. godini beleži pad, naime za prvih osam meseci evidentirano je 2,93 miliona turista, što je 1,9% manje nego u istom periodu 2024. godine. Broj noćenja je manji za 3,2%. Međutim, ove brojke ne bi trebalo da ukazuju na to da će se trend nastaviti, s obzirom na to da se kao razlog za ovo, dobrim delom vidi i u trenutnoj društvenoj krizi koja se kroz proteste najviše odražava na prestonicu.
EXPO 2027 – Kratkoročna prilika
Specijalizovana izložba EXPO 2027. očekuje se da privuče oko tri miliona posetilaca, što bi moglo privremeno povećati potražnju za smeštajem. Već sada je izvesno da hotelski smeštaj ne u Beogradu nema dovoljno kapaciteta da odgovori na sve buduće zahteve, tako da će privatni apartmani u 2027 gotovo sigurno biti znatno popunjeniji nego inače.
Posebno treba uzeti obzir da će EXPO trajati čak tri meseca. Međutim, i dalje će ovo će biti kratkoročni skok. Dugoročno, EXPO 2027 zaista može dodatno ispromovisati Beograd i Srbiju, te tako tako nakon njegovog završetka privući posetioce u narednim godinama, ali je ovo svakako neizvesno.
Ono što je izvesno je da će u biznisu ostati samo oni vlasnici koji: ozbiljno pristupaju upravljanju nekretninom, nude visok kvalitet usluge i pristojne cene i na kraju umeju da optimizuju troškove.
Konačna preporuka
Stan na dan u Beogradu nije više „lak novac“ kao što je bio pre nekoliko godina. Tržište je sazrelo, profesionalizovalo se i postalo konkurentnije.
Oni koji pristupaju ozbiljno, sa realnim očekivanjima i profesionalnim pristupom, mogu ostvariti solidne prihode. Međutim, oni koji ulaze u posao sa nerealno visokim očekivanjima verovatno će biti razočarani rezultatima.
Za vlasnike stanova na atraktivnim lokacijama najveća prednost je izvrsna lokacija, ali i pored toga ključ uspeha leži u sposobnosti da se izdvoje kvalitetom i profesionalizmom. Upravo na atraktivnim lokacijama je konkurencija najsnažnija, a po pravilu i gosti od stanova na takvim lokacijama očekuju više.