Deprecated: Function set_magic_quotes_runtime() is deprecated in /home/srlexic/public_html/diskusije/include/common.php on line 50
Economy diskusije / Prevremena otplata kredita

Economy diskusije

Forumi za sve vrste diskusija o privrednim kretanjima u Srbiji, regionu i svetu

Niste prijavljeni.

Objava

#1 2009-01-08 21:01:57

dragan
Član
Iz: Kej@Zemun
Registrovan: 2007-03-25
Poruke: 4999
Web sajt

Prevremena otplata kredita

Preneti postovi sa teme 'Nekretnine' .. a, ovako je sve počelo  smile :

Godfather upisano:

Nijedan razuman covek koji kredit vraca u anuitetima (a stambeni, potrosacki i gotovinski krediti
se iskljucivo tako i daju) NECE prevremeno vratiti kredit a pogotovo ne pltatiti penale za to.
Posle tvojih 3-5-7 godina ti si banci SVU kamatu vratio i jos treba i penal da placas??   Suludo..

orisni upisano:

Ne znam sta si mislio pod "SVU kamatu vratio", ali ne verujem da je situacija u Srbiji mnogo drugacija nego u Americi, osim sto eto ima penala za prevremenu otplatu. U Americi na vecinu kredita za nekretnine nema nikakvih penala. Evo ti jedan primer. Kupio si danas stan koji kosta $100.000. Dao si $20.000 ucesce. Kredit je $80.000, uzeo si ga na 30 godina sa kreditnom stopom od 6%. Placas $512,97 mesecno i ako budes placao svih 360 meseci platices ukupno $184.670,55, dakle glavnicu $80.000 i kamatu $104.670,55. Od svake mesecne rate deo ide na glavnicu (vremenom se taj deo povecava) a deo na kamatu. Ako u bilo kom trenutku hoces da otplatis kredit, ti samo vratis tu preostalu glavnicu.

Na primer, ako kupis stan danas i kroz mesec dana nasledis $80.000 ti mozes da odes u banku i da kazes evo vam sve pare nazad za kredit. Za to ne placas nikakve penale (osim benzin da odes do banke wink i naravno ne placas tu preostalu kamatu od $104.670,55. Na drugi primer, recimo mozes da otplacujes stan 3 godine i da do tada glavnica padne na recimo $78.000 (mrzi me sad da tacno racunam kolika ja, ali naravno ne pada linearno, tj. nece pasti za 10%, tj. $8.000, jer si otplatio 3 godine od tih 30!). Ako ti tada prodas stan, uzmes tih $78.000 i vratis ih banci, opet bez ikakvih penala ili placanja nekakve preostale kamate (mada si naravno za te tri godine vec platio dosta kamate). Na treci primer i mozda najbolji za tebe, otplacivao si 3 godine i dugujes banci $78.000. U medjuvremenu mozes da dobijes bolju kreditnu stopu od druge banke, znaci umesto onih 6% mozes sad da dobijes 5%. Ti uzmes drugi kredit od te druge banke na $78.000 i vratis onoj prvoj banci tih $78.000, opet bez ikakvih penala i vracanja nekakve "sve kamate". Kao sto vidim iz onoga sto je MMilos postavio, u tacki 1. pise da banke u Srbiji ne dozvoljavaju ovakvu otplatu uzimanjem drugog kredita, pa se tako stite od toga da im ti otplatis pre vremena, tj. stite se od rizika pada kamatnih stopa.

Za kraj, da ne izgleda kao da je ovo spam: to da li kredit na nekretninu moze da se otplati ranije ili ne itekako utice na odluku da li prodati nekretninu. Takodje, ako penali na prevremeno vracanje kredita nisu basnoslovni, onda to znaci da kad god imate visak para treba da donesete odluku da li da vracate kredit ili da te pare ulazete negde drugde. Ali besmisleno je da diskutujemo o tome kako doneti odluku da li otplacivati kredit brze ili ulagati pare ("visak kapitala") negde drugde ako ta opcija ne postoji u Srbiji. Isto bi tako bilo besmisleno diskutovati berzu pre 20 godina, a slicno je i danas diskutovati indeksne investirane fondove. Ali eto bice bolje valjda za koju godinu ili deceniju.

A sad na drugu temu da diskutujemo "kupovna cena je nebitna pri prodaji" posto necemo vise o tome ovde.

Emerald upisano:

orisni upisano:

Ne znam sta si mislio pod "SVU kamatu vratio", ali ne verujem da je situacija u Srbiji mnogo drugacija nego u Americi, osim sto eto ima penala za prevremenu otplatu...

@Godfather ti je lepo napisao, kako je u Americi ne znam ali ovde je situacija sledeća kad uzmeš kredit trebao bi da dobiješ i plan otplate kredita. Ako pogledaš anuitete onda možeš videti da u početku je uplata za kamatu najveća i da protokom vremena ona opada. Tako u zadnjim ratama oplaćuješ simboličan deo koji se odnosi na kamatu a najveći deo se odnosi na uplatu glavnice.

Pratkičan primer recimo na jednom kreditu sa ratom od 155,51 Euro u prvom anuitetu na glavnicu odlazi 124,08 a na kamatu 31,43 eura. Poslednji anuitet ima strukturu 153,99 za glavnicu a 1,46 eura za kamatu. Dakle prvo banci dajemo njenu zaradu prilikom otplate kredita wink. Možda u USA nije tako ali ... daleko je Amerika

Nije na forumu

 

#2 2009-01-08 21:03:47

dragan
Član
Iz: Kej@Zemun
Registrovan: 2007-03-25
Poruke: 4999
Web sajt

Re: Prevremena otplata kredita

orisni upisano:

Anuitet se racuna na isti nacin u Americi kao i u Srbiji. Rekao sam i sam gore da prvim ratama placas vise kamate. No, moje pitanje nije bilo o obracunu anuiteta nego u vezi penala za prevremenu otplatu. Ako imas visak para, kako da odlucis da li da otplacujes kredit brze ili da ulozis te pare negde drugde?

Za tvoj primer od 155,51E ne znam kolika je glavnica, na koliko dugo si uzeo kredit i po kojoj stopi. Ali za onaj moj primer od gore kredit je $80.000, uzeo si ga na 30 godina sa kreditnom stopom od 6% i placas $512,97. Posle tri godine ti otplatis $14.134,41 kamate i $3.132,74 glavnice. Znaci, ostaje ti kredit od $76.867,26 na 27 godina sa stopom 6%. Ako imas visak para, treba da odlucis da li da otplatis deo te glavnice ili da ulozis te pare. To sto si ti vec platio kamatu od $14.134,41 u protekle tri godine je nebitno za tvoju odluku (ako smem tako da kazem, a da se GN ili Viktor ne ljute, tih $14.134,41 su ti "sunk cost" i ne treba da uticu na tvoju odluku).

Nego, po ovome sto citam od GN ispada da su krediti u Srbiji ne samo vezani za devize nego jos sa varijabilnom stopom. To zvuci prilicno nezgodno. Ovaj racun gore je bio sa fiksnom stopom, a varijabilna dodatno komplikuje odluku.

orisni upisano:

Izgleda da nije bilo interesovanja za diskusiju o (prevremenoj) otplati stambenog kredita u Srbiji (ili se mozda igramo "don't feed the troll", ali nisu svi igraci obavesteni;). Moguce je i da nije pravo vreme za tu temu posto kredita nema puno ili oni koji imaju kredit ionako ne mogu da ga oplacuju brze. (Dragan je rekao da cak ni diskusija o prodaji nekretnina koja se koristi za izdavanje nije toliko interesantna posto nema veliki broj ljudi koji se bavi takvim stvarima.) Medjutim, evo da dodam jos neki detalj za onaj primer gore da bi bilo jasnije sta sam hteo da pitam.

Pitanje je: Ako imas visak para, kako da odlucis da li da otplacujes kredit brze ili da ulozis te pare negde drugde? U mom primeru od gore kredit je $80.000, uzeo si ga na 30 godina sa kreditnom stopom od 6% i placas $512,97. Posle tri godine ti otplatis $14.134,41 kamate i $3.132,74 glavnice. Znaci, ostaje ti kredit od $76.867,26 na 27 godina sa stopom 6%. Recimo da tada dodjes do nekih $5.000. To mozes da koristis ili za otplatu kredita ili mozes da ulozis negde drugde. To sto si ti vec platio kamatu od $14.134,41 u protekle tri godine je nebitno za tvoju odluku. Bitno je samo da li ce ovih $5.000 "ulozeno" u kredit biti bolje nego ulozeno negde drugde. To zavisi od stope koju mozete dobiti negde drugde, kao i od toga da li ima penala na brzu otplatu kredita. Kao sto rekoh, u Americi ih nema. Znaci, ako odmah das svih $5.000 za glavnicu kredita, onda sad imas jos $71.867,26 da otplatis po $512,97 mesecno sto znaci da ces kredit otplatiti brze. (Time sto je deo glavnice vracen brze ne menja se mesecna rata (ili stopa kredita) nego se samo kredit otplacuje u kracem roku i time se menja odnos glavnica/kamata svake rate, ali ne i iznos rate.) Nacin na koji se to moze gledati je da $5.000 dato za kredit od 6% prakticno znaci da imate (garantovanu) zaradu od 6% godisnje na te pare. Moguce je da bi i banka trazila da se plati neki penal na tih $5.000 koji su dati ranije, mozda bi bilo razumno traziti 1-2-3%, ali zaista ne znam kako je u Srbiji. To treba uzeti u obzir za racun za ovu opciju. Druga opcija je da se tih $5.000 ulozi. Time vam kredit ostaje $76.867,26, ali sad imate i tih $5.000 ulozeno. Ako njih recimo orocite na godinu dana mozete da dobijete do 7%. To je naizgleda bolja zarada nego onih 6% na (kamati na) kredit. Medjutim, na tih 7% treba platiti porez od 20%, sto znaci da se dobija neto 5,6%, sto je manje nego 6%. Dalje, treba uzeti u obzir ne samo tu brojku koliko se dobija prve godine nego koliko ce se dobiti tokom svih preostalih 27 godina i koliki je onda rizik te dve opcije. Naravno rizik nije isti kod orocene stednje (da bankrotira banka, da vam pare odu u "novu verziju stare devizne stednje", da se pare zaglave kod NBS, da se poveca porez, da bude manja kamata pri sledecem orocenju, da vam inflacija jede te pare vise nego sto jede ratu kredita mada to bas i nece lako da uradi ako vam je stopa varijabilna, valutni rizik ako stedite/investirate u dinarima a kredit vam je u evrima itd.) kao kad prevremene otplate (da vam trebaju pare ranije a nisu vise likvidne, da vam se oprosti kredit, da inflacija pojede vrednost rate itd.). Vi sami treba da donesete odluku da li vam je bolje da odmah date pare za otplatu kredita ili da ih investirate drugde (sa idejom da mozete i to kasnije da koristite za otplatu ako to postane bolja opcija).

Ako pitanje "otplatiti brze ili investirati drugde" i nije aktuelno sada, mozda ce nekad biti nekome, za koju godinu ili deceniju. Kad smo vec kod godina, ne znam da li cu se javljati do 2009-e. Zelim vam svima sve najbolje u Novoj Godini.

Godfather upisano:

@ Orisni,

napravio sam grubu racunicu i u slucaju da posle tri godine zelis prevremeno da otplatis sve znaj da ti je kamata koju ces placati sledecih 27 godina, PALA sa 6% na 2.64%. E sad ti vidi da li mozes u sledecih 27 godina dici kredit za kola, drugi stan, odmor, skolovanje dece pri stopi nizoj ili jednakoj 2.64%. Taj novac umesto da prevremeno otplatis, oroci u bilo kojoj banci u Srbiji po 8% i imas risk free profit od 5.36%

Nije na forumu

 

#3 2009-01-08 21:07:58

dragan
Član
Iz: Kej@Zemun
Registrovan: 2007-03-25
Poruke: 4999
Web sajt

Re: Prevremena otplata kredita

orisni upisano:

Dosla je 2009-a, barem na Diomedu (Veliku, naravno) i Novi Zeland (Kia Ora za sve nase prijatelje i "poslovne partnere"). Nije me bilo da pisem krajem 2008-e i vidim ovde se skupilo toliko diskusije oko politike i postova oko xxxxxxx (ukljucujuci i ovo moje dole). Medjutim, niko da ukaze na nekoliko mozda pogresnih stvari u ovom jednom postu koji kaze nesto konkretno o (licnim) finansijama:

Godfather upisano:

napravio sam grubu racunicu i u slucaju da posle tri godine zelis prevremeno da otplatis sve znaj da ti je kamata koju ces placati sledecih 27 godina, PALA sa 6% na 2.64%. E sad ti vidi da li mozes u sledecih 27 godina dici kredit za kola, drugi stan, odmor, skolovanje dece pri stopi nizoj ili jednakoj 2.64%. Taj novac umesto da prevremeno otplatis, oroci u bilo kojoj banci u Srbiji po 8% i imas risk free profit od 5.36%

1. Moze li neko da objasni "grubu racunicu" po kojoj je kamata pala sa 6% na 2,64% ako se otplati sve? U Americi bi ta kamata pala na 0%. Cak i sa ovim 1% penala sto je Vangogh pomenuo i dalje bi pad trebalo da bude znatno visi. Zaista ne razumem odakle je doslo ovih 2,64%, ali pretpostavljam da je od jos nekih skrivenih penala.
2. Sve i da je pad sa 6% na 2,64%, zarada na tome nije 2,64% nego 3,36%.
3. Na orocenu stednju u devizama se, ako se ne varam, placa porez od 20% sto znaci da zarada ne bi bila 8% nego 6,4%.
4. Orocena stednja u evrima u Srbiji bas i nije "risk free", o cemu mogu da elaboriram (mada sam vec bio poslao neke privatne poruke).
5. Navodni "profit" dakle ne bi bio 8%-2,64%=5,36% nego 6,4%-3,36%=3,04%. Tih 3% je naravno znacajno, ali da li se u Srbiji zaista moze dobiti stambeni kredit sa 6% kamate u evrima? Pretpostavljam da se moze dobiti 8% na orocenu stednju u evrima.
6. Kakve veze ima pitanje o drugim kreditima u sledecih 27 godina sa odlukom da li "visak" para koje imamo koristiti za brzu otplatu kredita ili investirati te pare drugde?

orisni upisano:

Ugled foruma je u pitanju. Proslo je par dana, a Godfather nije komentarisao u vezi prevremene otplate stambenog kredita. Da li ima (jos uvek) na ovom forumu neko ko zna ovakve stvari? U pitanju je vrlo precizni proracun a ne psihologija investiranja ili predvidjanje buducnosti. Ako neki ugledan clan foruma napise nesto potencijalno pogresno, a niko ne komentarise, onda to narusava ugled celog foruma!

orisni upisano:

Ako se uzme stambeni kredit od $80.000 na 30 godina sa kreditnom stopom od 6%, placa se $479,64 mesecno (greskom sam gore napisao $512,97 ranije jer sam u "mortgage calculator" ostavio 0,5% PMI umesto da to stavim na 0%). Posle tri godine otplati se $14.134,41 kamate i $3.132,74 glavnice. Znaci, ostaje suma od $76.867,26 na 27 godina sa stopom 6%. Ako se prevremeno otplati ova suma, koliko se stedi?

Godfather upisano:

napravio sam grubu racunicu i u slucaju da posle tri godine zelis prevremeno da otplatis sve znaj da ti je kamata koju ces placati sledecih 27 godina, PALA sa 6% na 2.64%.

Moze li neko da objasni "grubu racunicu" po kojoj je kamata pala sa 6% na 2,64% ako se otplati sve? U Americi bi ta kamata pala na 0%. Cak i sa izvesnih 1% penala koje je Vangogh pomenuo i dalje bi pad trebalo da bude znatno veci. Zaista ne razumem odakle je doslo ovih 2,64%, ali pretpostavljam da je mozda od nekih skrivenih penala. Ili je mozda Godfather nesto pogresio, a forum ne komentarise. Ima jos nekoliko pitanja gore, ali ovo je osnovno.

Godfather upisano:

Ono sto sam pokusao da objasnim je da ako uzmes odredjen kredit od npr. 80000$, i posle 3 godine razmisljas da vratis ostatak od 76k $, sitacija je sledeca: ti MOZES da vratis taj ostatak duga i kamata je onda nula (normalno), medjutim posto si ti VEC otplatio dobar deo kamate, sada kada OSTATAK kamate podelis sa OSTATKOM duga, doazis do kam. stope od npr. 2.6%  Poenta je da ti se u tom trenutku ne isplati da vratis ostatak duga nego da ISKORISTIS to sto banke lako daju stambene kredite, i taj novac u najkonzervativnijem slucaju orocis u banci (moze i u Srbiji).

Ako imas jos neko pitanje, samo izvoli.

Nije na forumu

 

#4 2009-01-08 21:09:31

dragan
Član
Iz: Kej@Zemun
Registrovan: 2007-03-25
Poruke: 4999
Web sajt

Re: Prevremena otplata kredita

orisni upisano:

Godfather upisano:

posto si ti VEC otplatio dobar deo kamate, sada kada OSTATAK kamate podelis sa OSTATKOM duga, doazis do kam. stope od npr. 2.6%

Zaista ne razumem sta hoces da kazes. Ako kredit od $80.000 na 30 godina placam mesecno $479,64, onda je kamatna stopa 6% godisnje. Ako kredit od $76.867,26 na 27 godina placam mesecno $479,64, onda je kamatna stopa isto 6% godisnje. Ne vidim kakve veze ima to sto je deo kamate vec otplacen u prethodne tri godine i kako ide ta formula za deljenja ostatka kamate sa deljenje ostatka duga. Mozes li da napises formulu po kojoj ti dolazis do 2,6%?

Godfather upisano:

Poenta je da ti se u tom trenutku ne isplati da vratis ostatak duga nego da ISKORISTIS to sto banke lako daju stambene kredite, i taj novac u najkonzervativnijem slucaju orocis u banci (moze i u Srbiji).

Pocetno pitanje i jeste bilo da li je bolje otplatiti kredit brze ili investirati pare drugde. Znaci, ako imamo kredit od $76.867,26 na 27 godina sa stopom 6% godisnje i imamo $5.000, da li treba tih $5.000 da damo na kredit ili da investiramo drugde. Ti si napisao da je UVEK bolje investirati drugde. Cini mi se je to zato sto mislis da je kamata na preostali deo duga nekako 2,6% a ne i dalje 6%. Uz duzno postovanje prema uglednom clanu ovog foruma, izgleda da nisi razumeo racunanje kamate/anuiteta.

Sto se tice ostalih pitanja, bilo ih je sest u ovom mom postu gore, da ih ne kopiram sad ovde. Pitanje broj 1 je ovo za 2,6%. Pitanje broj 5 je takodje vrlo vazno: da li se u Srbiji zaista moze dobiti stambeni kredit sa 6% kamate u evrima? Koliko vidim na http://www.kamatica.com/stanovnistvo-kr … ni-krediti kamate su obicno preko 8% u evrima.

Jos ce na kraju ispasti da je u Srbiji (skoro) UVEK bolje otplatiti kredit brze nego investirati drugde. To je upravo suprotno od onoga sto si ti napisao! Cenim to sto si krenuo u argumentovanu diskusiju oko ovoga i nadam se da cemo je dovesti do nekog zakljucka. Naravno, situacija nije tako jasna zbog tog penala od 1% koji pominje Vangogh i, kao i drugde izvan Srbije, nisu isti rizici prevremene otplate kredita i investiranja novca drugde.

U Americi je racun malo komplikovaniji zbog razlike u poreskom tretmanu; mogu to objasniti ako nekoga zanima. Licno ne zurim sa otplatom kredita.

Edit: Ispravio ove URL-ove, ko li ih izmisli.

Godfather upisano:

orisni upisano:

Godfather upisano:

posto si ti VEC otplatio dobar deo kamate, sada kada OSTATAK kamate podelis sa OSTATKOM duga, doazis do kam. stope od npr. 2.6%

Zaista ne razumem sta hoces da kazes. Ako kredit od $80.000 na 30 godina placam mesecno $479,64, onda je kamatna stopa 6% godisnje. Ako kredit od $76.867,26 na 27 godina placam mesecno $479,64, onda je kamatna stopa isto 6% godisnje. Ne vidim kakve veze ima to sto je deo kamate vec otplacen u prethodne tri godine i kako ide ta formula za deljenja ostatka kamate sa deljenje ostatka duga. Mozes li da napises formulu po kojoj ti dolazis do 2,6%?

Vidi Orisni, ako pogledas otplatne tablice za taj kredit koji si uzeo kao primer video bi da se kredit vraca u anuitetima. To znaci da je iznos koji vracas isti svakog meseca. Medjutim, udeo kamate i glavnice u svakom anuitetu je razlicit. U prvim godinama, kamata cini najveci procenat u anitetu i ti u stvari vracas najvise kamate. Zato posle 3,4 godine, dodjes u situaciju da si tek sada krenuo sa znacajnijom otplatom glavnice (pravog duga), dok si dobar deo kamate vec vratio.

U tom trenutku, dolazis ti sa 74k dollara i razmisljas da prevremeno vratis dug. Ja te pitam zasto bi? Ti kazes da ne bih placao kamatu od 6% godisnje. Ja ti kazem da je ti ne placas 6% godisnje, jer kredit se ne vraca u RATAMA i da si dobar deo kamate vratio.

Zato, nakon 3,4 godine, uzmes kalklator i podelis ostatak kamate koji ces vratiti u sledecih 26-27 godina sa tih 74k koje nameravas da prevremeno vratis. To radis iz dva razloga:

1. Kamatu koju imas jos da vracas sledecih 27 godina je tvoj jedini trosak
2. Da vidi kolika je tvoja "nova" kamata

Kada to uradis videces da ti je kamata sa 6% pala a 2.6% zbog toga sto si tu razliku u kamatama VEC PLATIO BANCI!!

Zato, pametnije je ne vracati, nego orociti u banci ili nesto drugo vec.


orisni upisano:

Godfather upisano:

Poenta je da ti se u tom trenutku ne isplati da vratis ostatak duga nego da ISKORISTIS to sto banke lako daju stambene kredite, i taj novac u najkonzervativnijem slucaju orocis u banci (moze i u Srbiji).

Pocetno pitanje i jeste bilo da li je bolje otplatiti kredit brze ili investirati pare drugde. Znaci, ako imamo kredit od $76.867,26 na 27 godina sa stopom 6% godisnje i imamo $5.000, da li treba tih $5.000 da damo na kredit ili da investiramo drugde. Ti si napisao da je UVEK bolje investirati drugde. Cini mi se je to zato sto mislis da je kamata na preostali deo duga nekako 2,6% a ne i dalje 6%. Uz duzno postovanje prema uglednom clanu ovog foruma, izgleda da nisi razumeo racunanje kamate/anuiteta.

Jos ce na kraju ispasti da je u Srbiji (skoro) UVEK bolje otplatiti kredit brze nego investirati drugde. To je upravo suprotno od onoga sto si ti napisao! Cenim to sto si krenuo u argumentovanu diskusiju oko ovoga i nadam se da cemo je dovesti do nekog zakljucka. Naravno, situacija nije tako jasna zbog tog penala od 1% koji pominje Vangogh i, kao i drugde izvan Srbije, nisu isti rizici prevremene otplate kredita i investiranja novca drugde.

Orisni, ja u racunicama ne gresim. Inace na faxu sam na smeru bankarstva tako da znam o cemu govorim.

Nije na forumu

 

#5 2009-01-08 21:10:47

dragan
Član
Iz: Kej@Zemun
Registrovan: 2007-03-25
Poruke: 4999
Web sajt

Re: Prevremena otplata kredita

orisni upisano:

Godfather, plasim se da ti zaista ne razumes kako ide otplata stambenog kredita, barem u Americi. Ja priznajem da ne znam kako je u Srbiji, ali bi me zacudilo da je drugacije. Pricas neke stvari tacne (da je iznos koji vracas isti svakog meseca, da je udeo kamate i glavnice u svakom anuitetu razlicit, da u prvim godinama kamata cini najveci procenat u anitetu i ti u stvari vracas najvise kamate). Ali tvoja tvrdnja da kamata pada vremenom je totalno pogresna! Ako si uzeo kredit sa fiksnom kamatom (u nasem primeru 6% godisnje), ti uvek imas istu kamatu (6% godisnje), jedino se vremenom smanjuje rok koji ti je preostao za otplatu.

Godfather upisano:

nakon 3,4 godine, uzmes kalklator i podelis ostatak kamate koji ces vratiti u sledecih 26-27 godina sa tih 74k koje nameravas da prevremeno vratis.

Nije mi bilo tesko pa sam otisao na http://www.mortgagecalculator.org/ i stavio kredit od $76.867,26 sa 6% na 27 godina. Mesecno placas $479,64 kako sam vec pomenuo par puta. Ukupno ces otplatiti $78.536,24 kamate za svih 27 godina. Da li ti kazes da se sad kamata racuna kao $78.536,24/$76.867,26? Ja kazem da se tako NE racuna! Samo pokusavam da vidim gde ti gresis.

Mozda bi ti bilo lakse da vidis ako pogledas poslednju godinu kredita od $80.000 na 30 godina sa 6% (ili od $76.867,26 na 27 godina sa 6%). Poslednje godine placas $5.572,91 glavnicu i $182,78 kamatu. Naravno, placas mesecno isto ($479,64), kako si i bio rekao. Ali kamata ti je takodje i dalje ista, 6% na godisnjem nivou!

Godfather upisano:

Zato, pametnije je ne vracati, nego orociti u banci ili nesto drugo vec.

O ovome mozemo da pricamo tek kad se tacno sracuna kolika je zarada/usteda na prevremeno vraceni kredit.

Godfather upisano:

Orisni, ja u racunicama ne gresim. Inace na faxu sam na smeru bankarstva tako da znam o cemu govorim.

Plasim se da si ovoga puta pogresio u racunici. Ali nije to strasno. Imao sam ja i gorih gresaka ovde! Jednom sam bio koristio Windows Calculator da nesto sracunam i otkucao tamo ^ i nisam primetio da sam dobio neke sasvim bezvezne brojke. Ne znam da li bih mogao naci taj post. Inace, ne vidim sto je bitno sto si smer bankarstva. Na forumu neces steci ugled na osnovu toga ko si, sta si, ciji si, nego na osnovu kvaliteta onoga sto pises. Ako moze sala: Mozda navodis da si bankar kao "disclaimer" kad nam kazes da nije za nas bolje da prevremeno otplatimo kredit da zapravo mislis da nije za vas/banku/bankare bolje da mi prevremeno otplatimo kredit. wink "'Full' disclaimer": Ja nisam bankar.

Godfather upisano:

orisni upisano:

Godfather upisano:

nakon 3,4 godine, uzmes kalklator i podelis ostatak kamate koji ces vratiti u sledecih 26-27 godina sa tih 74k koje nameravas da prevremeno vratis.

Nije mi bilo tesko pa sam otisao na http://www.mortgagecalculator.org/ i stavio kredit od $76.867,26 sa 6% na 27 godina. Mesecno placas $479,64 kako sam vec pomenuo par puta. Ukupno ces otplatiti $78.536,24 kamate za svih 27 godina. Da li ti kazes da se sad kamata racuna kao $78.536,24/$76.867,26? Ja kazem da se tako NE racuna! Samo pokusavam da vidim gde ti gresis.

Nemoj da pravis nove kreditne kalkulacije vec oduzmi kamatu placenu nakon 3 godine od kamate koja bi bila placena na kraju otplate kredita i to sve podeli sa ostatkom duga u momentu presecanja kredita. To onda pomnozi sa sto i podeli sa godinama koliko bi izvoro jos trebalo da vracas kredit i doci ces do cifre koja sigurno nije 6.

Nije na forumu

 

#6 2009-01-08 21:12:54

dragan
Član
Iz: Kej@Zemun
Registrovan: 2007-03-25
Poruke: 4999
Web sajt

Re: Prevremena otplata kredita

orisni upisano:

Godfather upisano:

Nemoj da pravis nove kreditne kalkulacije vec oduzmi kamatu placenu nakon 3 godine od kamate koja bi bila placena na kraju otplate kredita i to sve podeli sa ostatkom duga u momentu presecanja kredita. To onda pomnozi sa sto i podeli sa godinama koliko bi izvoro jos trebalo da vracas kredit i doci ces do cifre koja sigurno nije 6.

Prvi deo formule koju sad navodis ti se svodi na ISTO sto sam napisao i pogresan je, kao sto rekoh. Prvo da vidimo za kredit od $76.867,26 sa 6% na 27 godina. Imas svu/preostalu kamatu $78.536,24. Po tvojoj formuli prvo od te kamate oduzmes ono sto si vec otplatio, ali nisi nista. Zatim to podelis sa ostatkom duga i dolazis do $78.536,24/$76.867,26 koje sam ti bio naveo i u prethodnom postu. Drugo da vidimo da je isto i za kredit od $80.000 sa 6% na 30 godina. Ukupna kamata za 30 godina je $92,670.55. Posle 3 godine otplatis $14.134,41 kamate i $3.132,74 glavnice. Znaci, preostala kamata ti je $92,670.55-$14.134,41=$78.536,24 i glavnica $80.000-$3.132,74=$76.867,26, pa to opet po tvojoj formuli podelis i imas $78.536,24/$76.867,26.

Drugi deo formule mi je jos veca misterija. Ti kazes da podelim tih $78.536,24/$76.867,26 pomnozim sa 100 i podelim sa 27 godina. Dolazi se do cifre 3,78, koja nema nikakve veze ni sa pravom kamatom (6%) ni sa tvojom pogresno sracunatom kamatom (2,64%). ... Zapravo, kad sam razmilio, izgleda da sam konacno nasao gde gresis! Ti si racunao neku cifru za prevremenu otplatu da bi je uporedio sa investiranjem para drugde, ali izgleda da cifra koju ti racunas pretpostavlja prostu kamatu a ne slozenu kamatu (ako se tako prevodi "compound interest") na to investiranje para drugde.

Mozemo li naci kompromisno resenje da se slozimo da si sracunao pogresnu stvar, cak i ako ti racun nije pogresan (da ne ulazimo sad i u to drugo)? Ostaje naravno i dalje glavno pitanje da li je bolje prevremeno otplatiti stambeni kredit ili uloziti te pare drugde, sto je vrlo vazno za temu o Nekretninama.

Vangogh upisano:

@orisni  Da li posle 3 godine urednog vracanja kredita si stvarno placao kamatu 6% ?  Ma opusti se malo. A i priseti se kada je @Godfather uleteo u nasu diskusiju pre nekih pola godine, i rekao ti ono sto sam ti i ja govorio, a to je otprilike to da : svako treba da odluci za sebe da li treba da prevremeno vreca kredit posle protoka odredjenog broja godina.   A zasto postoji ta dilema, pa bas zato sto je kamata tokom perioda otplate itekako PROMENLJIVA. Ona je ista samo statisticki ili ti na ceo period.

I jos nesto. Banke upravo zaradjuju najvise na tome. Kazu da prosecan vek hipotekarnog kredita iznosi oko 7 godina. Zar nije idealno po banku da se naplati na ime kamata oko 80% za tih 7 godina, a onda dobije i obrtnog kapitala u visini preostale glavnice, od srecnog vlasnika nekretnine koji misli da cini neke znacajne stvari.  Ko ovde vuce finansijske pametnije poteze. Po meni nije potrebno mnogo matemetike.

U svakom slucaju korisna diskusija, ali sam imao utisak da smo neke stvari resili.

orisni upisano:

Vangogh upisano:

Da li posle 3 godine urednog vracanja kredita si stvarno placao kamatu 6% ?

Naravno da jesi! Imao si kredit od $80.000 i posle tri godine si otplatio $14.134,41 kamate (i $3.132,74 glavnice). Naizgled si otplatio kamatu po stopi kamata/glavnica / 3 godine * 100 za procente, tj. $14.134,41/$80.000 / 3 * 100 = 5.89%, ali to ti je ako racunas (da predjem na engleski da ne bih nesto pogresno napisao na srpskom) simple interest rate ne compound interest rate. Mozda i ti pravis istu gresku kao Godfather.

Vangogh upisano:

i priseti se kada je @Godfather uleteo u nasu diskusiju pre nekih pola godine

Ja se APSOLUTNO ne secam te diskusije. Eto sta radi krecana. smile Mrzi me sad da trazim, ali verujem ti ako kazes da smo vec imali diskusiju na ovu temu.

Vangogh upisano:

svako treba da odluci za sebe da li treba da prevremeno vreca kredit

Naravno da svako treba da odluci za sebe, ali valjda na forumu moze da dobije "uputstvo" kako da odluci za sebe.

Vangogh upisano:

Po meni nije potrebno mnogo matemetike.

Mislim da su ti zakljucci koje si izveo (da banka nekako uvek pobedjuje i da se kamatna stopa nekako menja tokom vremena) pogresni mozda bas zato sto si zanemario matematiku za ovo.

Vangogh upisano:

U svakom slucaju korisna diskusija, ali sam imao utisak da smo neke stvari resili.

Ne znam sta smo resili ako je pocetno pitanje bilo da li je bolje prevremeno otplatiti kredit ili uloziti pare negde drugde i ako Godfather tvrdi da je "negde drugde" UVEK bolje u Srbiji dok meni "negde drugde" izgleda NIKAD bolje u Srbiji. Naravno, pravi odgovor nije ni UVEK ni NIKAD nego ZAVISI, ali bi trebalo objasniti od cega zavisi, tj. kako sracunati stope.

Nije na forumu

 

#7 2009-01-08 21:15:09

dragan
Član
Iz: Kej@Zemun
Registrovan: 2007-03-25
Poruke: 4999
Web sajt

Re: Prevremena otplata kredita

Godfather upisano:

orisni upisano:

Prvi deo formule koju sad navodis ti se svodi na ISTO sto sam napisao i pogresan je, kao sto rekoh. Prvo da vidimo za kredit od $76.867,26 sa 6% na 27 godina. Imas svu/preostalu kamatu $78.536,24. Po tvojoj formuli prvo od te kamate oduzmes ono sto si vec otplatio, ali nisi nista. Zatim to podelis sa ostatkom duga i dolazis do $78.536,24/$76.867,26 koje sam ti bio naveo i u prethodnom postu. Drugo da vidimo da je isto i za kredit od $80.000 sa 6% na 30 godina. Ukupna kamata za 30 godina je $92,670.55. Posle 3 godine otplatis $14.134,41 kamate i $3.132,74 glavnice. Znaci, preostala kamata ti je $92,670.55-$14.134,41=$78.536,24 i glavnica $80.000-$3.132,74=$76.867,26, pa to opet po tvojoj formuli podelis i imas $78.536,24/$76.867,26..

Evo nov primer za tebe, jednostavne brojke da nema zabune:

Podignut gotovinski kredit u iznosu od 10000$
Kamatna stopa 6%, mesecni anuitet 193.33$
Uzet na 5 godina, bez depozita

Posle prve godine otplatio si:
-ukupno kamate: 551.90
-glavnice: == 1768.00

Ako NECES da prevremeno vratis kredit racunaj da ces JOS platiti kamate 1047.78
I ako prevremeno otplatis i ako ne, ostatak glavnice duga je 8232 (10000$ - 1768$)

Kamata je kao sto znas cena kapitala. U OVOM momentu kamata je APS. IZNOS KAMATE/DUG= Kamatna stopa u ovom slucaju 12.72% UKUPNO.

Posto imas 4 godine da otplacujes, to je PROSECNA KAMATA od 3.18%

Ovo je najbolje kako mogu da ti objasnim.

orisni upisano:

Drugi deo formule mi je jos veca misterija. Ti kazes da podelim tih $78.536,24/$76.867,26 pomnozim sa 100 i podelim sa 27 godina. Dolazi se do cifre 3,78, koja nema nikakve veze ni sa pravom kamatom (6%) ni sa tvojom pogresno sracunatom kamatom (2,64%).

Naravno da neces doci do mojih 2.64 jer sam ja racunao nakon 4 godine a ne tri.

orisni upisano:

... Zapravo, kad sam razmilio, izgleda da sam konacno nasao gde gresis! Ti si racunao neku cifru za prevremenu otplatu da bi je uporedio sa investiranjem para drugde, ali izgleda da cifra koju ti racunas pretpostavlja prostu kamatu a ne slozenu kamatu (ako se tako prevodi "compound interest") na to investiranje para drugde..

Prevremenu otplatu nisam pominjao. Kakvu prostu i slozenu kamatu ulaganja drugde?? Ni to nisam pominjao.

orisni upisano:

Mozemo li naci kompromisno resenje da se slozimo da si sracunao pogresnu stvar, cak i ako ti racun nije pogresan (da ne ulazimo sad i u to drugo)? Ostaje naravno i dalje glavno pitanje da li je bolje prevremeno otplatiti stambeni kredit ili uloziti te pare drugde, sto je vrlo vazno za temu o Nekretninama.

Ne mozemo, jer ili mi je racun pogresan ili nije. Ako jeste, prihvatam nema problema ali molim te nadji gde a ne sad usput da "prihvatimo" da je netacan.

orisni upisano:

@Godfather
Nudim novi kompromis: tvoj racun jeste tacan ali si sracunao netacnu/nebitnu stvar. Time ostaje ono sto si napisao da u racunicama ne gresis! Ali kamatna stopa koji si sracunao nije korisna za donosenje odluke da li prevremeno otplatiti kredit ili investirate pare drugde.

Objasnicu ono gde se ne slazemo, ali kao i obicno, moram da komentarisem i masu nebitnih stvari.

Evo nov primer ... -glavnice: == 1768.00

I tri pare/centa. wink To je "moja dva centa/pare" doprinos fokusiranju na temu.

Ako NECES da prevremeno vratis kredit racunaj da ces JOS platiti kamate 1047.78

Da, ali ne sve sada odjednom. To su valjda one stvari "sadasnja vrednost", "buduca vrednost", "diskontna stopa", itd.

Kamata je kao sto znas cena kapitala.

Ima smisla da je tako, ali nisam znao da se tako definise. Ja ti nisam nikakav skolovan bankar nego samo koristim "zdravu seljacku" logiku da se malo priucim oko para. Iskreno priznajem da ne znam napamet ni kako se racunaju one stvari koje sam pomenuo gore, a to je valjda vas "hleb i puter" u bankarstvu.

U OVOM momentu kamata je APS. IZNOS KAMATE/DUG= Kamatna stopa u ovom slucaju 12.72% UKUPNO.

Moguce je da se "(ukupna) kamatna stopa" zaista definise kao "nominalan iznos kamate/dug". Tu bi tvoj racun bio tacan, ali cu reci dole zasto je ta brojka nebitna. Necu da ulazim u to da li je definicija zaista takva ili zapravo moras uzeti u obzir "cash flow", tj. da ne placas svu kamatu sad odmah. To mozes ti sam da proveris izvan foruma.

Posto imas 4 godine da otplacujes, to je PROSECNA KAMATA od 3.18%

Moguce je da se "prosecna kamata" zaista definise kao "ukupna kamata/broj godina". Tu bi tvoj racun opet bio tacan, ali cu reci dole zasto je i ta brojka nebitna. Necu da ulazim u to da li je definicija zaista takva ili zapravo treba sracunati (1,1272^(1/4)-1)*100=3,04%. (Uzgred, znam da se na srpskom '.' i ',' pisu obrnuto nego na engleskom, ali ne znam da li se '^' isto pise '^'?) Moguce je da je ovo sto sam ja sracunao ima neko drugo ime, mozda godisnja/anuilizirana/anuitetna/geometrijska (prosecna) kamata. To mozes ti sam da proveris izvan foruma.

Naravno da neces doci do mojih 2.64 jer sam ja racunao nakon 4 godine a ne tri.

Okej, izvini sto smo imali nesporazum oko mog primera jer si ti racunao nakon 4 godine, a ja sam racunao nakon 3 godine.

Prevremenu otplatu nisam pominjao. Kakvu prostu i slozenu kamatu ulaganja drugde?? Ni to nisam pominjao.

Prevremena otplata je sve vreme implicitna poenta diskusije. Ti si za tvoj primer sa gotovinskim kreditom sracunao brojku koju zoves "PROSECNA KAMATA od 3,18%". Pretpostavljam da je to "brojka" (ne znam koje joj je tacno ime, pa je zato tako nazivam) koju treba koristiti za donosenje odluke o prevremenoj otplati ili ulaganju drugde. (Ako to nije to, onda je odmah jasno da se sve vreme nismo razumeli oko toga sta racunamo i da je tvoj racun tacan ali da nije na ono sto sam bio pitao!) Barem si ti tako za onaj moj primer sa stambenim kreditom (da sa ove teme ne skrenemo, jos da ima i ovde clan DrugTito, pa da se kunemo wink rekao da je bolje orociti pare (na 8%) nego otplatiti kredit jer je "brojka" koju si sracunao na kredit 2,64%.

E sad da vidimo da li je "brojka" od 3,18% koju si sracunao zaista ono sto nam treba za donosenje odluke. (Ako ta brojka nije za to, onda nam reci cemu drugo sluzi ta tvoja brojka, a takodje se postavlja pitanje koja druga brojka bi sluzila za donosenje odluke.) Uzecu tvoj primer: imam kredit od $8.231,97 na 4 godine sa kamatnom stopom 6% (te je mesecni anuitet $193,33). Recimo da imam $1.000 za koje treba da odlucim da li da prevremeno otplatim glavnicu (pritom nema penala za prevremenu otplatu) ili da ih orocim. (Ovakvi racuni se obicno rade "na margini" za $1, ali u ovom slucaju je racun isti za svaki dolar posto je kamata fiksna, a i ako uradimo racun za $1 onda bi mozda Dragan rekao da je ovo "diskusija radi diskusije". wink Recimo da za orocene pare mogu da dobijem 4% za godinu dana. Posto je 4% vece od 3,18%, pretpostavljam da ti kazes da treba da orocim pare. Da vidimo sada kako cu stajati kroz godinu dana ako orocim pare i ako prevremeno otplatim deo glavnice.

1. Ako orocim pare, krecem godinu sa:
- Glavnicom od $8.231,97 sa 6% godisnje uz anuitet $193,33 (ostalo mi je jos 4 godine)
+ Orocenom stednjom od $1.000
Tokom godine platim 12 puta po $193,33. Na kraju godine imam:
- Glavnicu od $6.354,89 (sa 6% godisnje uz anuitet $193,33)
+ Orocenu stednju od $1.040
Ukupno sam dakle negativan -$5.314,89.

2. Ako otplatim $1.000 glavnice, krecem godinu sa:
- Glavnicom od $7.231,97 sa 6% godisnje uz anuitet $193,33 (primeti da cu u ovom slucaju kredit otplatiti za manje od 4 godine, konkretno za 3,5, ali to je nebitno za racun na godinu dana)
+ Orocenom stednjom od $0
Tokom godine platim 12 puta po $193,33. Na kraju godine imam:
- Glavnicu od $5.298,49 (sa 6% godisnje uz anuitet $193,33), sracunato na http://www.bankrate.com/brm/mortgage-calculator.asp
+ Orocenu stednju od $0
Ukupno sam dakle negativan -$5.298,49.

Ispada po ovome da mi je bolja opcija broj 2, tj. prevremena otplata, jer bolje stojim na kraju godine. Medjutim, da sam za donosenje odluke koristio tvoju brojku 3,18% i stopu orocene stednje od 4%, pogresio bih jer bih izabrao opciju broj 1, tj. da orocim pare.

Kakvu prostu i slozenu kamatu ulaganja drugde?? Ni to nisam pominjao.

Ako uradis slicne primere kao ovaj gore ali ne za samo jednu godinu nego za vise godina, onda se postavlja pitanja kako bi ti isla kamata na orocenu stednju. Recimo da orocis stednju na 3 godine sa kamatom od 4%. Ako je prosta kamata, imao bi na kraju $1.120. Ako je slozena kamata, imao bi na kraju $1.124,86. Opet treba naci neku "brojku" koja ti pomaze da odlucis da li je bolje to ili da prevremeno otplatis deo glavnice. Tvoj racun za "brojku" je u osnovi racunao kao da dobijas prostu kamatu na orocenu stednju, sto je svakako manje uobicajeno nego da dobijes slozenu kamatu.

Nadam se da ovo nesto pomaze...

Kad se slozimo da je brojka koju treba koristiti za poredjenje 6% (mada ce oni koji precizno citaju reci da i nije mozda bas tacno 6%), onda mozemo da pricamo da li je stambeni kredit = negativna obveznica. To je i dalje za ovu temu posto je o stambenim kreditima (mada je slicno za bilo koje druge). Kad se to slozimo, onda mozemo da vidimo sta znaci investirati 300/-200 (ali to je za neku drugu temu) i kako na odluku da li prevremeno otplatiti kredit ili investirati drugde utice arbitraza poreskih stopa.

Edit: Dodao "reklamu" za sajt ciji sam digitron koristio za kreditni racun i dodao poslednji paragraf

Nije na forumu

 

#8 2009-01-08 21:16:58

dragan
Član
Iz: Kej@Zemun
Registrovan: 2007-03-25
Poruke: 4999
Web sajt

Re: Prevremena otplata kredita

Vangogh upisano:

orisni upisano:

$14.134,41/$80.000 / 3 * 100 = 5.89%

Kako funkcionise ova formula za poslednje 3 godine otplate npr. za (28-30).?   

Podsecanja radi  April, 08. Edukacija, Koliko cesto investirate.
Vangogh upisano:
Treba svako tacno da izracuna kada je taj momenat kada se ne isplati vracati kredit prevremeno.
orisni upisano:
Kamata je kamata. Bila mala ili velika, bacanje je para u vetar.
Godfather upisano:
Citam tvojih poslednjih 10-ak postova ...   Evo gornji primer, covek je samo pokusao da ti objasni da ako dizes kredit da kupis kucu jer NEMAS para da platis gotovinom, a kredit ti je na 30 godina, posle 15 godina recimo tebi se ne isplati da vratis ostatak duga pre vremena jer si uzeo kredit u anuitetima a ne ratama, pa je bolje ne vratiti taj kredit banci a vratiti ostale dugove (za kola, kreditne karice...). Ako IMAS para onda je naravno svejedno.

Godfather upisano:

Ovo je moj poslednji primer na ovoj temi:


Iznos kredita: 10000$
Kamatna stopa: 6%
Nacin otplate: anuiteti
Rok vracanja: 5 godiina
Iznos mesenog anuiteta: 193.33$


Stanje nakon cetvrte godine otplate:

- glavnice ostalo: 2246.27$
- kamate ostalo: 73.67$

"Moja" kamata je 3.28%

Imas 2246.27$ i razmisljas da "preseces" kredit.



START:
============================
Kesa imas: 2246.27$

Buducih 12 plata: 12 * 193.33$ = 2319.96$

Dug banci: -2246.27
============================
Balance:                   +2319.96$





OROCENjE:
============================
1. Kes (orocen): 2246.27$

2. Kamata od orocenja (6%): 134.776$

3. Buducih 12 plata: 0.00$

4. Dug banci: 0.00$
============================
Balance:                   +2381.046$





PREVREMENA OTPLATA:
============================
1. Kes (dat za prevremenu oplatu): 0.00$

2. Kamata od orocenja (6%): 0.00$

3. Buducih 12 plata: 2319.96$

4. Dug banci: 0$
============================
Balance:                   +2319.96$



OROCENJE: 2381.046$ - 2319.96$ (start) = + 61.086$

PREVREMENA OTPLATA KREDITA: 2319.96 - 2319.96 (start) = 0.00$




R A Z L I K A: OROCENJE - PREV. OTPL. KREDITA  = +61.086$


Kako je to moguce???


Kamata je pala, jer se prvo namirila banka. I pogledaj gore, NAMERNO sam uzeo kamatu na orocenje od 6% da ne bude zabune.

Nije na forumu

 

#9 2009-01-08 21:18:26

dragan
Član
Iz: Kej@Zemun
Registrovan: 2007-03-25
Poruke: 4999
Web sajt

Re: Prevremena otplata kredita

orisni upisano:

@Vangogh
Izvukao si nekoliko stvari iz konteksta. Evo da komentarisem to malo duze.

Vangogh upisano:

orisni upisano:

$14.134,41/$80.000 / 3 * 100 = 5.89%

Kako funkcionise ova formula za poslednje 3 godine otplate npr. za (28-30).?

Rekao sam gore da je ta formula NAIZGLED, sto znaci da kazem da to NIJE tacna formula. Sad sam primetio i da sam greskom napisao "5.89" umesto "5,89". wink Da li se na srpskom znak $ pise pre brojki ili posle brojki?

Vangogh upisano:

orisni upisano:
Kamata je kamata. Bila mala ili velika, bacanje je para u vetar.

Tacno je da kamatu gubis, ali je diskusija i ovde i na toj drugoj temi u aprilu bila o sledecem: ako imas (stambeni) kredit i nesto viska para, da li je bolje te pare dati za ubrzanu otplatu kredita ili ih uloziti negde drugde. Na kreditu "bacas u vetar" kamatu, ali ako "negde drugde" mozes da zaradis vise/manje nego sto "bacas vetar", onda je to "negde drugde" bolje/losije.


@Godfather
Ovoga puta cu ti dati fokusiraniji odgovor. Ti ne uzimas u obzir "time value of money" (ne znam kako se to prevodi na srpski). Ako se kredit prevremeno otplati, onda buduce $193,33 koji ne idu na otplatu anuiteta treba racunati ne kao kes (sa kamatom 0%) nego investirane na 6% godisnje, tj. kao da prvih $193,33 orocis na 11 meseci, drugih $193,33 na 10 meseci, trecih $193,33 na 9 meseci itd.

Godfather upisano:

Buducih 12 plata: 12 * 193.33$ = 2319.96$

Treba da bude "Buducih 12 plata: FV(6%/12,12,-193.33)=$2.384,83."

Godfather upisano:

1. Kes (orocen): 2246.27$ ... 2. Kamata od orocenja (6%): 134.776$ ... Balance: +2381.046$

Da ne bismo poredili "gradmas and frogs" (iliti ,,jabuke i pomorandze''), treba racunati da orocena stednja imati "monthly compounding", tj. "Balance: FV(6%/12,12,0,-2246.27)=$2.384,82."

Godfather upisano:

OROCENjE:

Ovo si bio napisao dva puta. Drugi put je trebalo da bude "PREVREMENA OTPLATA KREDITA".

Godfather upisano:

R A Z L I K A: OROCENJE - PREV. OTPL. KREDITA  = +61.086$

Treba da bude "R A Z L I K A: OROCENJE - PREV. OTPL. KREDITA  = $2.384,82 - $2.384,83 = -$0,01", tj. orocenje ispada losije za 1
paru zbog zaokruzivanja. Inace su isti, upravo jer si "NAMERNO uzeo kamatu na orocenje od 6% da ne bude zabune."

Godfather upisano:

Kako je to moguce??? ... Kamata je pala, jer se prvo namirila banka.

Na tvoju upitnu recenicu sa tri znaka pitanja bih mogao da odgovorim na vise nacina. wink Da budem politicki korektan, reci cu da se nismo razumeli zbog jezika. Ti si racunao kamatu i ratu (kazes "Kamata je pala"), a ja (najiskreniije!) ni ne znam tacno sta te reci znace na srpskom. Zbog toga smo obojica sracunali sve tacno, ali smo dobili razlicite brojke jer smo racunali razlicite stvari. Sad kad smo se razumeli i racunamo istu stvar, dobijamo valjda iste brojke... Ako hoces moj iskren odgovor, mozes da pitas na privatnu poruku, a mozes i ovde (samo stavi to uz neki drugi tekst o nekretninama i stambenim kreditima da nas ne optuze za trolovanje wink.

Godfather upisano:

Ovo je moj poslednji primer na ovoj temi:

Znaci li to da si bio hteo da odustanes posto sam ja tvrdoglav i glup? Meni je receno da sam glup i kad sam zavrsavao osnovnu skolu, te da treba da krenem u trogodisnju srednju da izucim zanat. Priznajem da jesam tvrdoglav (ali i uporan, mada spor)! Zbog tvrdoglavosti sam krenuo u cetvorogodisnju srednju i uspeo da zavrsim (ali na kraju opet radim zanat). Zbog tvrdoglavosti sam sad i iscitao sta je "future value" i kako radi taj "FV" u Exceru. Da ti iskreno kazem, i mene je u pocetku zbunilo kako to da je kamata na kredit samo $73,67 dok je 6% od $2.246,27 cak $134,78.

orisni upisano:

Rekoh gore da ne znam sta znace kamata/rata/anuitet na srpsko(-hrvatsko-bosansko*-maternje)m jeziku, pa sam stavio sad u Gugl "anuitet rata" i dobio prvo ovaj link o stambenim kreditima (mada vidim isti tekst kopiran dalje). Vidim tu da pise:

Prijevremeno zatvaranje kredita
Uvijek možete zatvoriti (vratiti) dio ili cijeli kredit. Banke će vam to obično naplatiti oko 2-3% od iznosa kojeg zatvarate. Znači ako želite vratiti 10.000 EUR-a koje ste uštedjeli i tako smanjiti glavnicu kredita to će vas koštati 200-300 EUR-a. Smanjenje glavnice ima smisla na početku dok je kamata koja se plaća visoka, ali s vremenom ima sve manje i manje smisla. Puno je bolje taj novac negdje investirati.

Znaci, to je "opsteprihvacena/opstepoznata" stvar da "Smanjenje glavnice ima smisla [samo] na pocetku"?! Vidim da je bilo neke diskusije iza toga na tom sajtu, ali me mrzi da to sad citam. Moguce je da "kamata" zaista znaci na srpskom nesto drugacije nego sto sam mislio da je "interest" na engleskom. Doduse, vidim na jos jednom linku koji sam dobio za "anutitet rata" da postoji i "mali milion" razlicitih kamata:

NOM = nominalna kamatna stopa
EKS = efektivna kamatna stopa
RGKS = realna godišnja kamatna stopa

Godfather, da budem iskren nemam pojma koja je razlika izmedju svih ovih, ni koju smo ti i ja koristili u racunu gore (verovatno ne RGKS?!). Samo mi izgleda da ako neko zeli da uzima stambeni kredit na tim prostorima da mora da pazi debelo sta je brojka koju mu kazu da je "kamata". Za anuitet sam jos i pogodio sta znaci, ali kad kazu da je "anuitet = rata + kamata", onda nisam znao da se "to" zove "rata", tj. taj deo glavnice koji se otplati svakog meseca. Ne znam ni kako se to zove na engleskom ("principal payment"?), ali me mrzi sad da trazim. Moguce je da se Godfather i ja nismo razumeli oko tih termina.

* Meni nije jasno da li se jezik zove "bosanski" ili "bosnjacki" iz ovoga: "Bosniak language (bošnjački jezik) is the prescribed name of the language in Serbian[5], but the Serbian Ministry of Education recognizes it as Bosnian."


Na kraju, mozda nije mnogo bitno da se prica o stambenim kreditima i kamatama/ratama/anuitetima na srpskom posto oni koji kupuju nekretnine (narocito od $1.000.000) obicno ne rade to na kredit. Medjutim, ostaje zakljucak da ako zelite da uzmete stambeni kredit u Srbiji, morate da pazite debelo sta je brojka koju zovu "kamata" i naravno treba procitati sve ostale detalje ugovora (npr. penale za prevremeno otplacivanje).

Nije na forumu

 

#10 2009-01-08 21:19:34

dragan
Član
Iz: Kej@Zemun
Registrovan: 2007-03-25
Poruke: 4999
Web sajt

Re: Prevremena otplata kredita

Godfather upisano:

orisni upisano:

Godfather upisano:

Ovo je moj poslednji primer na ovoj temi:

Znaci li to da si bio hteo da odustanes posto sam ja tvrdoglav i glup? Meni je receno da sam glup i kad sam zavrsavao osnovnu skolu, te da treba da krenem u trogodisnju srednju da izucim zanat. Priznajem da jesam tvrdoglav (ali i uporan, mada spor)! Zbog tvrdoglavosti sam krenuo u cetvorogodisnju srednju i uspeo da zavrsim (ali na kraju opet radim zanat). Zbog tvrdoglavosti sam sad i iscitao sta je "future value" i kako radi taj "FV" u Exceru. Da ti iskreno kazem, i mene je u pocetku zbunilo kako to da je kamata na kredit samo $73,67 dok je 6% od $2.246,27 cak $134,78.

Ne mislim da si glup, usli smo u dobru diskusiju i ako nista drugo dobro sam se zamislio o prevremenoj otplati. Pri ovim kamatnim sopama (6%) a pogotovo ako placas penale, prevremena otplata se ne izplati. Ako su aktivne kamate vise ima rezona. Opet ostaje problem te kamate od "samo" 73.67$. Postoje dve kamate, nominalna od 6% i realna koju smo dobili za poslednju godinu od 3.18%. Ono sto ja NISAM uzeo u obzir a trebao sam, je da mesecne odbitke od plate namenjene placanju rate takodje mozes orociti i tu kamatu dodati krajnem saldu.

Nije na forumu

 

#11 2009-01-08 22:58:26

Godfather
Član
Iz: Beograd
Registrovan: 2006-08-01
Poruke: 425

Re: Prevremena otplata kredita

@ dragan,

svaka cast na trudu.


"Never act on tips. Never add to a losing position. A losing position means you were wrong. Stocks are never too high for you to begin buying. Always sell what shows you a loss and keep what shows you a profit. Don't liquidate a winner to keep a loser. There is only one side to the stock market and it is not the bull side or the bear side but the right side!" J.L.

Nije na forumu

 

#12 2009-01-09 09:37:31

dragan
Član
Iz: Kej@Zemun
Registrovan: 2007-03-25
Poruke: 4999
Web sajt

Re: Prevremena otplata kredita

Nije neki poseban trud u odnosu na diskutante smile pa, ako ste došli do saglasnosti
predlažem da 'problematiku' pokažete/ prikažete na jednom primeru kredita u Srbiji.

Na ovom sajtu postoji i neki 'kalkulator' pa sam uzeo za primer jedan kredit :

http://img370.imageshack.us/img370/4972/poksd2.jpg
http://www.kamatica.com/kredit-kalkulator

Može da se uzme i neki drugi i pokaže 'prevremena otplata' nap. posle 5god.
To će onda možda koristiti nekom od članova foruma ko već ima neki kredit.

Već se vidi na slici u prvih 11mes. šta se koliko otplaćuje - kamata mnogo više.

Poslednje editovanje od dragan (2009-01-09 11:18:06)

Nije na forumu

 

#13 2009-01-09 21:40:23

Vangogh
Član
Registrovan: 2008-03-17
Poruke: 177

Re: Prevremena otplata kredita

Meni je interesantan podatak da posle 7 godina je vraceno 3300 evra glavnice (3,67%), 74400 evra kamate (30,6%), ili 83% od glavnice, ... i da je proslo 23,3% vremena.


edit1

i da, ovih 74400 evra nisi dao posle 7 godina, vec si poceo da dajes odmah po dobijanju kredita, sto kada bi se uvecalo za istu kamatu od 12% bi predstavilo jos 20000-ak evra, znaci oko 95000 si dao na ime kamate (preneto u sadasnju vrednost) za 7 godina, a dobio si svega 90.000 evra.

To znaci da je banka namirena sa preko 100% za prvih 7 godina, i ostaje jos da te razvlaci naredne 23. Pri tome si vratio glavnice samo 3,67%.  Vrh!!!


edit2

Vratiti prevremeno dug, u situaciji u kojoj ti banka dahce za vratom svakog 1 u mesecu sa 50%+- ukupnih tvojih prihoda...   predstavlja naucnu fantastiku ili bingo,lotoo semu.

Poslednje editovanje od Vangogh (2009-01-09 23:41:18)

Nije na forumu

 

#14 2009-01-10 01:40:33

Lazic
Član
Registrovan: 2006-06-15
Poruke: 1034

Re: Prevremena otplata kredita

@dragane,
Odmah da kazem da nikada nisam uzimao kredit i da sam sa te strane totalni laik, niti imam nameru da sada ucim.
pogledao sam sliku iz tvog posta br. 12, pa mi je tu nesto nejasno. Ne kod tebe nego kod njihove tabele i nacina izracunavanja. ( ovo sto cu sada da "lupim" je iz nekog secanja od pre xx godina),ali mislim da ima logike
(a mozda je samo kasno pa sam premoren)

Banalan primer, jednaki anuiteti radi lakseg racunanja...
kredit: 100.000
kamata 12%
ucesce 10.000
otplata 360 meseci.
Sve je ok, osim sto me zbunjuje preostali iznos duga, pa samim tim i racun (ala davim...)

Mislim da se kamata 12% obracunava na svih 100.000 ( a ne 90.000), a da se na depozit odobrava kamata po vidjenju  od npr 3 ili 6 %.
U tom slucaju bi samo prve godine kamata iznosila 12.000 bez glavnice pa mi je nelogicno da rata (kamata+deo glavnice) bude 925, a samim tim i ostala matematika.
tj banka ti na tvoj depozit daje kamatu po vidjenju, a onda ti tvoj sopstveni novac plasira po redovnoj kamati (npr 12%). Mislim da ovo treba ipak proveriti. Znaci kada ti njima otplatis 100.000 sa kamatom 12%, oni tebi vrate 10.000 i dodaju kamatu po vidjenju, a onda je tu drugaciji rezultat.
A mozda sam i negde zaje*o

Poslednje editovanje od Lazic (2009-01-10 01:46:06)

Nije na forumu

 

#15 2009-01-10 08:03:43

dragan
Član
Iz: Kej@Zemun
Registrovan: 2007-03-25
Poruke: 4999
Web sajt

Re: Prevremena otplata kredita

Lazic upisano:

Odmah da kazem da nikada nisam uzimao kredit i da sam
sa te strane totalni laik, niti imam nameru da sada ucim.

Potpuno sam isti 'slučaj' smile .. i nemam nameru da ulazim u detalje, jer ih i ne znam, ali
verujem da su banke vrlo dobro sve izračunale ... što mogu da potvrde ostali forumaši.
Mene je samo zainteresovalo ono što je napisao 'Godfather' u prvom postu ove teme :

"Nijedan razuman covek koji kredit vraca u anuitetima (a stambeni, potrosacki i gotovinski krediti
se iskljucivo tako i daju)  NECE prevremeno vratiti kredit a pogotovo ne pltatiti penale za to.
Posle tvojih 3-5-7 godina ti si banci SVU kamatu vratio i jos treba i penal da placas??   Suludo..
"

Da je 'suludo' to jeste, ako se prvih god. plati skoro sva kamata .. kao na gornjem primeru :

http://img247.imageshack.us/img247/3323/tab2fv5.jpg

Prvih 20mes. ili god. samo se plaća kamata, a simbolično se smanjuje glavnica.
Tek poslednjih god. je obrnuto, pogotovu zadnjih 20mes., pa sad 'ko voli - nek izvoli'.

Nije na forumu

 

#16 2009-01-10 09:06:19

Vangogh
Član
Registrovan: 2008-03-17
Poruke: 177

Re: Prevremena otplata kredita

Lazic upisano:

Sve je ok, osim sto me zbunjuje preostali iznos duga, pa samim tim i racun (ala davim...)
Mislim da se kamata 12% obracunava na svih 100.000 ( a ne 90.000), a da se na depozit odobrava kamata po vidjenju  od npr 3 ili 6 %.

Da je u pitanju depozit bilo bi tako,jer na onaj depozit koji polazes kod banke ide ti kamata(pasivna) mislim ispod 3%, koji se po otplati vraca. Medjutim ovde je rec o ucescu, tako da se obracun radi na odobren kredit - ucesce.

Kredit na bazi ucesca je ocigledno povoljniji, ali obicno i kamata bude malo veca.

Nije na forumu

 

#17 2009-01-10 10:36:17

Godfather
Član
Iz: Beograd
Registrovan: 2006-08-01
Poruke: 425

Re: Prevremena otplata kredita

@ Dragan,

kamata ostaje ista kao sto je Orisni i tvrdio i ona je u ovom primeru 1% mesecno, a to sto je najveca u apsolutnom iznosu u prvim mesecima to je normalno jer je i dug najveci tada. Ono sto pravi zbrku je cinjenica da je u prvom anuitetu udeo otplate glavnice smo 0.025% dok je pretposledenjeg meseca skoro 50%.

Poslednje editovanje od Godfather (2009-01-10 10:37:10)


"Never act on tips. Never add to a losing position. A losing position means you were wrong. Stocks are never too high for you to begin buying. Always sell what shows you a loss and keep what shows you a profit. Don't liquidate a winner to keep a loser. There is only one side to the stock market and it is not the bull side or the bear side but the right side!" J.L.

Nije na forumu

 

#18 2009-01-10 10:58:35

dragan
Član
Iz: Kej@Zemun
Registrovan: 2007-03-25
Poruke: 4999
Web sajt

Re: Prevremena otplata kredita

Godfather upisano:

... to sto je najveca u apsolutnom iznosu u prvim mesecima to je normalno jer je i dug najveci tada.

Naravno da je normalno, jer tek počinje da se otplaćije glavnica .. pogotovu na 360mes.

Ali, pitanje je da li su toga svi dužnici svesni, pa kad hoće prevremenu otplatu kredita
dosta se iznenade koliko treba još da plate, očekujući mnogo manju cifru za otplatu.

Izgleda da ima više opravdanja platiti poslednjih par god. i osloboditi se kredita za 'male pare'. smile

Nije na forumu

 

#19 2009-01-10 16:17:57

Lazic
Član
Registrovan: 2006-06-15
Poruke: 1034

Re: Prevremena otplata kredita

@Vangogh

Prihvatam da je tako (zvuci logicno) i da sam napravio zajeb oko ucesca i depozita.
Sad tek ne shvatam, koja je svrha ucesca? Za depozit mi je ok. Satro neki "novi proizvod"  banke, prodaja magle sa ciljem maksimiziranja profita i sisanja neukih. Cemu ucesce, sta ono predstavlja? Ucestvujem u beskamatnoj pozajmici sam sebi? Deru na nekim drugim provizijama(taksama, sta god) na bruto iznos? Nesto trece?

Nije na forumu

 

#20 2009-01-10 22:43:51

Vangogh
Član
Registrovan: 2008-03-17
Poruke: 177

Re: Prevremena otplata kredita

@Lazic

Zamisli koja je "magla", kada ti ponudi banka kredit na bazi 100% depozita i to po 5,5%. Ovaj kredit meni nije jasan, ali verujem da i to nekome koristi.

Na bazi ucesca kreditom, slicno kao i onaj sa depozitom, pokazujes banci svoju kreditnu - finansijsku moc. Pa kazes npr. hocu taj auto nemam prebijenog dinara, ali ja ga zelim. Onda ONI za_sedaju, procenjuju rizike, istoriju klijenta... i npr. odobre kredit pod tim i tim uslovima.

Znaci ucestvovanjem, pokazujes zainteresovanost za odredjeni posao, a time i preuzimas i direktnu odgovornost, a time mozes i da utices na uslove kredita. Interesantna stvarcica.

Naravno provizije se odnose na ceo kredit (ucesce + dobijeni novac od banke), a obracun kamata ide samo na dobijeni novac od banke.

Interesantno je i to sto banka moze iz odobrenog kredita da izdvoji "zacrtano" ucesce, tako da fakticki ne prikazes svoj ni jedan dinar, a banka to ucesce zadrzava za sebe. 

Kod nas za sitnije ribice nema ovih pogadjanja za kamatu, rok..., vec uzmi ili ostavi, a na tebi je da se pokazes cool

Nije na forumu

 

#21 2009-01-11 00:24:47

Lazic
Član
Registrovan: 2006-06-15
Poruke: 1034

Re: Prevremena otplata kredita

Vangogh upisano:

@Lazic

Zamisli koja je "magla", kada ti ponudi banka kredit na bazi 100% depozita i to po 5,5%. Ovaj kredit meni nije jasan, ali verujem da i to nekome koristi.
...
cool

big_smile big_smile big_smile Ovo mi se dopada. Ako ima zainteresovanih ja bih isti "proizvod mogao da ponudim cca 30% jeftinije.

4% godisnje... pa neka ide zivot

Nije na forumu

 

#22 2009-01-11 00:59:49

Neradnik
Član
Registrovan: 2008-05-15
Poruke: 336

Re: Prevremena otplata kredita

dragan upisano:

Izgleda da ima više opravdanja platiti poslednjih par god. i osloboditi se kredita za 'male pare'. smile

Isto je i na početku otplate i za poslednjih par godina.

dragan upisano:

Naravno da je normalno, jer tek počinje da se otplaćije glavnica .. pogotovu na 360mes.

Posle nekog broja otplaćenih rata banci duguješ:

(kredit - učešće) x (1 + mesečna kamatna stopa)^(broj plaćenih rata) - rata x ((1 + kamata)^(broj plaćenih rata) - 1) / kamata

Na kraju otplate ovo treba da bude 0. Ako staviš

kredit - učešće = 90000

mesečna kamatna stopa = kamata = 1%

broj rata = 360

dobićeš da je rata oko 925,75. Ako izračunaš novi iznos duga
po plaćanju nekoliko rata onda je dalje isto da li plaćaš rate
za stari iznos duga počev od sledeće ili rate za novi iznos duga
počev od prve - i kamatna stopa je ista i rate su iste i broj
preostalih rata za otplatu je isti. Potpuno je isto i kod štednje
samo što tu banka duguje i da bi štednja otplatila kredit kamata
mora da bude makar jednaka a nije nikad inače bi banka bila
izvor besplatnog novca tj. uvek se isplati prevremeno vratiti
kredit osim ako pare baš nisu neophodne u tom trenutku ili
mogu da se investiraju tako da je prinos veći od kamate.
Naravno, pod uslovom da se ne plaća penal za prevremenu
otplatu.

Nije na forumu

 

#23 2009-01-11 01:26:16

Neradnik
Član
Registrovan: 2008-05-15
Poruke: 336

Re: Prevremena otplata kredita

Lazic upisano:

big_smile big_smile big_smile Ovo mi se dopada. Ako ima zainteresovanih ja bih isti "proizvod mogao da ponudim cca 30% jeftinije.

4% godisnje... pa neka ide zivot

Ako nudiš kamatu na depozit 5% prihvatam!

Nije na forumu

 

#24 2009-01-11 08:15:01

dragan
Član
Iz: Kej@Zemun
Registrovan: 2007-03-25
Poruke: 4999
Web sajt

Re: Prevremena otplata kredita

dragan upisano:

Izgleda da ima više opravdanja platiti poslednjih par god. i osloboditi se kredita za 'male pare'. smile

Neradnik upisano:

Isto je i na početku otplate i za poslednjih par godina.

Ni slučajno nije isto, jer 'poslednjih par god.' su posle više od 25god. - nap. 2035god.

Do tada će inflacija 'pojesti ratu', a primanja dužnika znatno biti veća, pa će vrlo lako
otplatiti 'poslednjih par god.' .. i možda uzeti novi kredit smile .. na to sam mislio u postu.

Nije na forumu

 

#25 2009-01-11 18:22:16

Neradnik
Član
Registrovan: 2008-05-15
Poruke: 336

Re: Prevremena otplata kredita

dragan upisano:

Neradnik upisano:

Isto je i na početku otplate i za poslednjih par godina.

Ni slučajno nije isto, jer 'poslednjih par god.' su posle više od 25god. - nap. 2035god.

Svejedno je i da su posle 1000 godina. Kredit košta onoliko koliko
je kamata tj. kamatna stopa a ona je ista - u tvom primeru 1% na
početku i uvek. Jedino ako umreš u povoljnom ; ) trenutku pa ne
vratiš kredit a potrošio si pare. Sa godišnjom inflacijom od 6% a
ostalom kao u tvom primeru ako preživiš prvih 10 godina kredita
banka zarađuje.

dragan upisano:

Do tada će inflacija 'pojesti ratu', a primanja dužnika znatno biti veća, pa će vrlo lako
otplatiti 'poslednjih par god.' .. i možda uzeti novi kredit smile .. na to sam mislio u postu.

Da probam ovako, na kreditu ako ga ne koristiš nekako da ti
vrati pare možeš da zaradiš ili samo ti ili samo banka. Ne
verujem da će više biti moguće uzimati kredite tako da banka
gubi tj. da inflacija jede ratu. Pošto banka uvek zarađuje na
kreditu onda ti koji si uzeo kredit uvek gubiš pa se uvek isplati
vratiti kredit pre vremena ako se ne koriste te pare.

Nije na forumu

 

#26 2009-01-12 08:21:37

dragan
Član
Iz: Kej@Zemun
Registrovan: 2007-03-25
Poruke: 4999
Web sajt

Re: Prevremena otplata kredita

Neradnik, pogubio si se u tim procentima i pisanjem o nečem što je jasno.
Ugovor je potpisan, kamata 1%/mes. na 360 rata po 925,75 .. i kraj priče.
Nije ovde u pitanju ko će da više zaradi na tom kreditu ... dužnik ili banka.
Aj malo pređi na trgovinu, zaboravi banku i njene procente - gledaj dužnika:

Ako neko posle par god. dođe u priliku da vrati ostatak kredita, tj. ima toliko
novca, bolje je da uloži u neki posao, nekretnine, akcije ili sl. gde će imati
'veću korist od štete', tj. gde će imati veći % dobiti od kamate na kredit.

A, pošto su rate za kredit jednake svih 360mes. vrlo je verovatno da će
inflacija posle 25god. da 'pojede ratu' i da se onda može otplatiti ostatak.
Nap. 2035god. prosečna plata će biti 5.000€  smile ...  a ne 500€ kao danas.
Znači biće mnogo lakše otplatiti ostatak kredita, pogotovu što će i novac
koji je investiran jer nije vršena prevremena otplata, doneti dobar prihod.

Na taj način na mora da se plati bar kamata za te poslednje godine, kolko -tolko.
Banka će zaraditi svoj deo po ugovoru, ali investiranjem se može zaraditi više.
Tako će dužnik da plaća kredit 25god. u ratama, a prevremeno otplati samo 5
kada ta suma neće više imati realnu vrednost kao prvih 5god. - biće mnogo manja.

Naravno, mora da postoji neki ozbiljan razlog za 'prevremenu otplatu kredita'
kao što je skidanje hipoteke sa stana ili ako se hoće stan kao garancija ili sl.
Inače novac bi trebalo investirati tamo gde je 'veća korist da štete' (kamate).

Nije na forumu

 

#27 2009-01-12 20:34:14

Neradnik
Član
Registrovan: 2008-05-15
Poruke: 336

Re: Prevremena otplata kredita

dragan upisano:

Naravno, mora da postoji neki ozbiljan razlog za 'prevremenu otplatu kredita'
kao što je skidanje hipoteke sa stana ili ako se hoće stan kao garancija ili sl.

Prvo ovo pošto mislim da je loš savet. U stvari, mora da postoji
ozbiljan razlog da ne otplatiš kredit prevremeno ako to možeš.
Razlog kao dobra investicija ili kupovina nečeg što te čini
srećnim : ) Citirano je isto kao da si rekao da (uvek) mora da
postoji ozbiljan razlog da ne uzmeš kredit.

dragan upisano:

Inače novac bi trebalo investirati tamo gde je 'veća korist da štete' (kamate).

Tačno! Ali ako imaš dobru investiciju ne samo da ne treba da
vratiš kredit prevremeno nego treba da uzmeš još kredita.

dragan upisano:

A, pošto su rate za kredit jednake svih 360mes. vrlo je verovatno da će
inflacija posle 25god. da 'pojede ratu' i da se onda može otplatiti ostatak.

To što su rate jednake nema uticaja. Banci duguješ neke pare i
sledećeg meseca duguješ te pare + 1% bez obzira da li si ono
što si pre toga vraćao vratio u jednakim ratama ili različitim.

dragan upisano:

Nap. 2035god. prosečna plata će biti 5.000€  smile ...  a ne 500€ kao danas.
Znači biće mnogo lakše otplatiti ostatak kredita, pogotovu što će i novac
koji je investiran jer nije vršena prevremena otplata, doneti dobar prihod.

Na taj način na mora da se plati bar kamata za te poslednje godine, kolko -tolko.

Ne možeš nikako da pobediš banku samo pomoću inflacije.

dragan upisano:

Banka će zaraditi svoj deo po ugovoru, ali investiranjem se može zaraditi više.
Tako će dužnik da plaća kredit 25god. u ratama, a prevremeno otplati samo 5
kada ta suma neće više imati realnu vrednost kao prvih 5god. - biće mnogo manja.

Radi se o dva pitanja:

1. Koji je trenutak optimalan za vraćanje kredita ako je jedino
moguće investirati bez rizika tj. u štednju?

Odgovor je sad tj. svaki trenutak u kome je kamatna stopa
veća od kamate na štednju a to je uvek.

Koliko shvatam, ovo prvo pitanje je baš ono o čemu su orisni i
Godfather pričali i u čemu su se na kraju složili tj. da je kamata
uvek ista tj. da je pod ovim uslovima bolje prevremeno vratiti
kredit.

2. Koji je trenutak optimalan za vraćanje kredita ako postoji
mogućnost investiranja u nešto sa većim prinosom od kamate?

Odgovor je nijedan. U tom slučaju nikad nije dobro vratiti
kredit tj. uvek je bolje uzimati nove kredite.

Poslednje editovanje od Neradnik (2009-01-12 20:39:36)

Nije na forumu

 

#28 2009-01-12 21:19:50

dragan
Član
Iz: Kej@Zemun
Registrovan: 2007-03-25
Poruke: 4999
Web sajt

Re: Prevremena otplata kredita

Ne možeš nikako da pobediš banku samo pomoću inflacije.

Pa, ko ovde osim tebe piše o 'pobeđivanju' banke ?! ... ja pišem samo
o tome da ne treba prevremeno otplatiti kredit, već investirati taj novac.

Prilično jednostavan predlog, nap. kupiš potencijalnu lokaciju i za 3-5god.
zaradiš 100% na uložen novac ( kupiš za 100k€, a prodaš za 200k€).

Jedino ako hoćeš da skineš hipoteku radi prodaje stana ima rezona platiti ranije.
I valda 'govorimo' o samo jednom (već uzetom) kreditu, a ne o drugim opcijama.

Za mene je stvar sasvim jasna i tu nemam šta da dodam ili oduzmem : investirajte.

Poslednje editovanje od dragan (2009-01-12 21:24:22)

Nije na forumu

 

#29 2009-01-12 21:51:55

Neradnik
Član
Registrovan: 2008-05-15
Poruke: 336

Re: Prevremena otplata kredita

dragan upisano:

Pa, ko ovde osim tebe piše o 'pobeđivanju' banke ?! ... ja pišem samo
o tome da ne treba prevremeno otplatiti kredit, već investirati taj novac.

Osim mene, orisni i Godfather zato što je to tema : ) Ti u stvari
odgovaraš na drugo pitanje iz moje prethodne poruke a ovde je
tema prvo pitanje.

dragan upisano:

Prilično jednostavan predlog, nap. kupiš potencijalnu lokaciju i za 3-5god.
zaradiš 100% na uložen novac ( kupiš za 100k€, a prodaš za 200k€).

Da li se slažeš da ovo ne mogu svi uvek da rade?

Pogledaj ovde još jednom kako je Godfather zaključio raspravu.

Nije na forumu

 

#30 2009-01-13 06:39:29

dragan
Član
Iz: Kej@Zemun
Registrovan: 2007-03-25
Poruke: 4999
Web sajt

Re: Prevremena otplata kredita

Neradnik upisano:

dragan upisano:

Pa, ko ovde osim tebe piše o 'pobeđivanju' banke ?! ... ja pišem samo
o tome da ne treba prevremeno otplatiti kredit, već investirati taj novac.

Osim mene, orisni i Godfather zato što je to tema ...

Aa, to je za tebe tema : 'Prevremena otplata kredita' = 'Kako pobediti banku' ?!
Pa, onda ja sa tobom nemam ovde šta da raspravljam .. maraćeš da nađeš nekog drugog.

Ja sam zaključio još pre mesec dana na temi 'Nekretnine' da je bolje investirati nego
prevremeno otplatiti kredit, jer je to tema za mene. ... ali izgleda da drugima nije.

PS. .. zaboravih da odgovorim na pitanje : ko ne zna, plati one koji znaju.

Poslednje editovanje od dragan (2009-01-13 09:53:12)

Nije na forumu

 

#31 2009-01-13 18:22:15

Neradnik
Član
Registrovan: 2008-05-15
Poruke: 336

Re: Prevremena otplata kredita

dragan upisano:

Aa, to je za tebe tema : 'Prevremena otplata kredita' = 'Kako pobediti banku' ?!
Pa, onda ja sa tobom nemam ovde šta da raspravljam .. maraćeš da nađeš nekog drugog.

Godfather, orisni, molim nekog od vas dvojice da potvrdi ili
opovrgne da je u vašoj diskusiji koju je dragan preneo tema bila:

Neradnik upisano:

1. Koji je trenutak optimalan za vraćanje kredita ako je jedino
moguće investirati bez rizika tj. u štednju?

PS.
Dok je meni tema bila (ista kao) Kako pobediti banku? tebi
je tema Kako pobediti ostatak sveta? : ) Šta ti deluje bliže
prevremenoj otplati kredita?

Nije na forumu

 

#32 2009-01-14 07:14:05

dragan
Član
Iz: Kej@Zemun
Registrovan: 2007-03-25
Poruke: 4999
Web sajt

Re: Prevremena otplata kredita

Moram da napišem radi istine još par reči, premda nisam imao nameru jer
izbegavam 'diskutante (teoretičare) po profesiji' - koliko mogu, a to je sledeće :

Otvorio sam ovu temu prenetim postovima sa 'Nekretnine' od  ovog posta.
To citirano pitanje uošte nije bilo predmet rasprave, ali mogu sad da odgovorim :

1. Kad neko dobrovoljno potpiše Ugovor sa bankom o kreditu sa kamatom 1%/mes
    na ostatak duga, mora da ispunjava svoje obaveze a ne da 'pobeđuje banku'.

2. Pitanje je pogrešno postavljeno jer NE postoji 'optimalan trenutak' - svi su isti.
    Jedino je lakše otplaćivati poslednje god. radi inflacije i povećanih prihoda dužnika.

3. Nije tačno da je jedino 'investiranje u štednju bez rizika' - mnogo je manji rizik
    kupiti potencijalnu parcelu ! .. na kojoj se čak može ostvariti i prihod pre prodaje.

4. Ako nije iznuđena, ne treba viršiti prevremenu otplatu kredita, već investirati novac.

PS. .. moja tema nije Kako pobediti ostatak sveta? .. već mnogo ozbiljnija :
     'Kao pobediti sam sebe?' .. donositi odluke na osnovu racija, a ne emocija.

Nije na forumu

 

#33 2009-01-14 22:40:51

Neradnik
Član
Registrovan: 2008-05-15
Poruke: 336

Re: Prevremena otplata kredita

dragan upisano:

1. Kad neko dobrovoljno potpiše Ugovor sa bankom o kreditu sa kamatom 1%/mes
    na ostatak duga, mora da ispunjava svoje obaveze a ne da 'pobeđuje banku'.

2. Pitanje je pogrešno postavljeno jer NE postoji 'optimalan trenutak' - svi su isti.
    Jedino je lakše otplaćivati poslednje god. radi inflacije i povećanih prihoda dužnika.

Mislim da sam shvatio šta je izvor nesporazuma! Tužno je što
izgleda da je orisni to video još od prve poruke. Gledaj, kada
uzmeš kredit od 90000 dinara sa 1% mesečne kamate na 360
meseci i jednakim ratama od 925,75 dinara tokom tih 30 godina
ćeš platiti banci oko 333271 dinar ali tih 333271 dinar nije tj. ne
mora da bude dug.

Posle 10 godina isplaćivanja banci si platio oko 111090 dinara.
[ Mislim da je suština nesporazuma u sledećoj rečenici: ]
U tom trenutku preostali dug nije
20 godina x 925,75 dinara mesečno = oko 222180 dinara
nego jeste
oko 84076 dinara (i ako ga ne platiš odmah) + 1% mesečno.

Prevremena otplata kredita posle 10 godina znači vraćanje
(samo) tih 84076 dinara odmah plus možda penal za
prevremenu otplatu. Ovo znači da ako nema penala za
prevremenu otplatu onda nemati kredit = dug znači isto što i
prevremeno otplatiti kredit a imati kredit znači isto što i ne
prevremeno otplatiti kredit tj. kad se odlučiš da ne otplatiš
kredit prevremeno a imaš na raspolaganju toliko novca to je
isto kao da si tog trenutka uzeo kredit u tom iznosu. Pošto
banka uvek zarađuje na kreditima zaradiće i na tom "novom"
kreditu pa taj novi kredit ne može da pojede inflacija, drugim
rečima, ne možeš da dobiješ banku inflacijom.

Sad, možda to i nije tema (iako vidim da je orisni napisao
praktično isto što i ja sad osim možda ovoga oko inflacije)
ali jesu činjenice.

dragan upisano:

3. Nije tačno da je jedino 'investiranje u štednju bez rizika' - mnogo je manji rizik
    kupiti potencijalnu parcelu ! .. na kojoj se čak može ostvariti i prihod pre prodaje.

Tu sam stvarno pogrešio. Ni štednja nije bez rizika.

Na kraju, ako misliš da te zamajavam time što te teram da
ovo čitaš zamisli samo koliko zamajavam sebe time što ovo
pišem!

Nije na forumu

 

#34 2009-01-15 08:21:13

dragan
Član
Iz: Kej@Zemun
Registrovan: 2007-03-25
Poruke: 4999
Web sajt

Re: Prevremena otplata kredita

Neradnik upisano:

...preostali dug nije  20 godina x 925,75 dinara mesečno = oko 222180 dinara
nego jeste oko 84076 dinara (i ako ga ne platiš odmah) + 1% mesečno.

A da li si možda proverio da nije u oba tvoja slučaja ista cifra  222180 ? .. kao što jeste.
U ugovoru ti lepo piše da je kamata 1%/mes. sa fiksnom ratom od 925,75din. x 360mes.
Meni nije jasno šta tebi nije jasno. ... a razmišljam o tome da naplaćujem ove postove. smile

Neradnik upisano:

... drugim rečima, ne možeš da dobiješ banku inflacijom.

... zamisli samo koliko zamajavam sebe time što ovo pišem!

A što se 'zamajavaš' ?! ... i tebe i mene i sve ostale.

Banku možeš da 'dobiješ' inflacijom samo ako ona bude veća od kamate u budućnosti.
Takva situacija je bila onih nesretnih 90-tih. kada je odelo koštalo dve flaše piva.
Narod je uzimao gomile čekova, podizao kredite tražeći spas od obezvređivanja novca.

Inflacija utiče i posle 10, 15, 20, ..  a pogotovu 25god. tako što će primanja dužnika
biti veća, kao i sve cene, pa će mu otplata fiksne rate biti lakša - manji deo prihoda.
Nap. : za 925,75 din. sada može da se kupi oko 30kg. hleba, a 2020g. možda samo
10kg., a tamo neke 2035g. jedva 3kg. - a dužnik će imati mnogo veća primanja.
U tom smislu inflacija olakšava dužniku da otplaćuje fiksnu kamatu, ali to nije neko
'pobeđivanje banke' jer ona ima svoju zaradu po ugovoru .. i to dosta dobru.

Ko uzima kredit, taj obično nema gotovinu da plati stan ili je već uložio u neki posao.
E, sad .. ako mu keš 'dođe' posle par god. od uzimanja kredita, treba da ga uloži u
neki 'biznis' koji donosi veću dobit od kamate na kredit i tako 'pobedi banku', tj.
bude sposobniji na tržištu i ostvari veću dobit, a ne da odnese pare banci kada je
već izdržao plaćanje prvih par god. koje su najteže u otplati, jer kasnije deluje inflacija.

Celo tvoje 'zamajavanje' je jasno svakom ko je nekad imao neki kredit i nema neku
praktičnu primenu, već je rasprava o nepostojećem problemu .. tek da se raspravlja.
Stvar je sasvim jednostavna : do 'keša na gomili' se teško dolazi, pa se zato i uzima
kredit, ali kad se dođe, onda treba gotovinu uložiti i ostvariti dobit - bez obzira na kredit.

PS. .. ko ne zna gde da uloži (nap. 100.000€) neka mi se slobodno javi na mejl.  smile

Nije na forumu

 

#35 2009-01-15 19:11:44

Neradnik
Član
Registrovan: 2008-05-15
Poruke: 336

Re: Prevremena otplata kredita

dragan upisano:

A da li si možda proverio da nije u oba tvoja slučaja ista cifra  222180 ? .. kao što jeste.

Jesam. Sve brojeve koje sam pominjao sam dobio u Excelu.
Sad sam guglao definiciju prevremene otplate kredita i nisam
našao na srpskom pa ću zato ovde da napišem da drugi koji to
budu probali ne dobiju isto što i ja tj. ništa : )

Definicija Šta je prevremena otplata kredita?

Prevremena otplata kredita je vraćanje (dela) glavnice pre isteka
roka otplate kredita.

dragan upisano:

Meni nije jasno šta tebi nije jasno. ... a razmišljam o tome da naplaćujem ove postove. smile

Nudim ti opkladu, ako sam ja u pravu u tome šta se podrazumeva
pod prevremenom otplatom kredita ti meni duguješ 10 AIKB akcija
a ako si ti u pravu ja tebi dugujem 10 AIKB akcija. Međutim, pre
nego što pristaneš pogledaj ovaj sajt:

http://www.finweb.com/mortgage-loan-edu … yment.html

Kao što možeš da vidiš, to je prepaying the principal. Citiram deo:


With that being said, are there benefits to prepaying your mortgage? Absolutely! Prepaying has a number of advantages, not the least of which being that you will be that much closer to owning your home free and clear. After all, that is the ultimate goal in buying your home in the first place, is it not? Prepayment also has the added benefit of saving you literally thousands of dollars in interest. For example, a 30-year loan that is paid off in 15 or 20 years would save the borrower tens of thousands of dollars! And equity in the home is built up that much faster, as well. Use our What if I Pay More Every Month? Calculator to examine some numbers for yourself.

Of course, you must consider and weigh all sides of the issue. Are there disadvantages to prepaying? Yes, there can be. For one, you’ll be using dollars that you could use elsewhere, or for savings. Those funds could also be used for other investments, ones that could potentially yield higher returns. Also, prepayment of lower interest rate loans will not produce the same savings impact as prepaying loans of higher interest. And because mortgage interest is generally tax-deductible, paying less of it could have a significant bearing on your tax situation (use our Tax Benefits Calculator to help you compare numbers). You must closely monitor you mortgage to insure that your prepayments are properly applied to your principal balance, as well.


Ako odeš na taj kalkulator videćeš da za kredit od 90000 sa
godišnjom kamatom 12% i 30 godina otplate ako prevremeno
platiš 90000 : ) onda ne duguješ ništa a ne 200 i nešto hiljada.

A pogledaj sad šta NBS o tome kaže u svom Vodiču za kredite,
koji bi kao početak verovatno trebalo da pročita svako ko ima ili
hoće da uzme kredit:


Да ли је уговором предвиђена превремена отплата кредита, односно смањење главнице и какви су услови у тим
случајевима (када се она може извршити, да ли се врши прерачун редовне камате због промене периода отплате
кредита и да ли и у ком проценту се наплаћује накнада за превремену отплату, односно обрачун остатка дуга).


dragan upisano:

Celo tvoje 'zamajavanje' je jasno svakom ko je nekad imao neki kredit i nema neku
praktičnu primenu, već je rasprava o nepostojećem problemu .. tek da se raspravlja.

Ovo nije rasprava tek radi rasprave. Neko ko nije svestan
mogućnosti prevremene otplate kredita neće se ni raspitati kod
banke kakvi su uslovi prevremene otplate. Ko je ovo čitao barem
zna da može pre nego što se odluči za banku i kredit da se raspita
kakvi su ti uslovi, da li se plaća penal a zašto ne i da direktno pita
šta podrazumevaju pod prevremenom otplatom: da li plaćanje
samo glavnice ili svih preostalih rata ili nešto treće.

PS.

dragan upisano:

A što se 'zamajavaš' ?! ... i tebe i mene i sve ostale.

Kontrapitanje, zašto si savetovao ljude na ZOPH temi iako nisi
imao ZOPH?

Uključio sam se ovde, #17:

Godfather upisano:

@ Dragan,

kamata ostaje ista kao sto je Orisni i tvrdio i ona je u ovom primeru 1% mesecno, a to sto je najveca u apsolutnom iznosu u prvim mesecima to je normalno jer je i dug najveci tada. Ono sto pravi zbrku je cinjenica da je u prvom anuitetu udeo otplate glavnice smo 0.025% dok je pretposledenjeg meseca skoro 50%.

i #18:

dragan upisano:

Naravno da je normalno, jer tek počinje da se otplaćije glavnica .. pogotovu na 360mes.

Meni je to izgledalo otprilike ovako:

Godfather: Normalno, vrane su crne.
Dragan: Naravno da je normalno, jer su vrane bele.

Nisam mogao da odolim tom (kako mi izgleda) apsurdu : )

Nije na forumu

 

#36 2009-01-15 19:19:19

dragan
Član
Iz: Kej@Zemun
Registrovan: 2007-03-25
Poruke: 4999
Web sajt

Re: Prevremena otplata kredita

Pa, ovo nije normalno. smile  .. nastavi ti sam, tj. bez mene.

Poslednje editovanje od dragan (2009-01-15 19:33:06)

Nije na forumu

 

#37 2009-01-16 11:24:37

Godfather
Član
Iz: Beograd
Registrovan: 2006-08-01
Poruke: 425

Re: Prevremena otplata kredita

Neradnik upisano:

dragan upisano:

Naravno, mora da postoji neki ozbiljan razlog za 'prevremenu otplatu kredita'
kao što je skidanje hipoteke sa stana ili ako se hoće stan kao garancija ili sl.

Prvo ovo pošto mislim da je loš savet. U stvari, mora da postoji
ozbiljan razlog da ne otplatiš kredit prevremeno ako to možeš.
Razlog kao dobra investicija ili kupovina nečeg što te čini
srećnim : ) Citirano je isto kao da si rekao da (uvek) mora da
postoji ozbiljan razlog da ne uzmeš kredit.

Nadam se da smo svi na ovoj diskusiji dosli do par cinjenica:

1. Kamata je svakon meseca ista (procentualno)

2. Deo glavnice koji se placa u anuitetu raste tokom vremena (dao sam primer pretposlednjeg meseca gde je glavnica iz anuiteta placa 33% ostatka duga)


Cinjenica je da je kredit trosak i da ga treba prevremeno otplatiti ako se ima mogucnosti, a uvek treba uporediti aktivnu kamatu kredita sa mogucim prinosom ako ga investiramo drugde.

Medjutim, Dragan je rekao vrlo bitnu misao, ako uzmemo kredit na npr 30 god da bi kupili stan, vremenom inflacija a i rast cena nekretnina "jede" tu placenu kamatu i postavlja se pitanje da li vratiti kredit pre vremena ili ne.

Dobar primer je zena iz UK koja je kupovala nekretnine i placala SAMO kamatu (znaci nekretnina je bila njena dok placa kamatu) a da bi joj odobrili kredit trazili su da renta bude za 25% veca od kamate koju bi ona morala da placa. Zena ima preko 600 nekretnina. Poenta je da ona nije zurila sa prevremenom otplatom vec naprotiv, uzimala na najduzi moguci rok.

Znaci ako covek ne zna sta bi sa odredjenom sumom novca, bolje je da smanji dug nego da stedi ali ako zna, onda ovo drugo.

Poslednje editovanje od Godfather (2009-01-16 11:26:38)


"Never act on tips. Never add to a losing position. A losing position means you were wrong. Stocks are never too high for you to begin buying. Always sell what shows you a loss and keep what shows you a profit. Don't liquidate a winner to keep a loser. There is only one side to the stock market and it is not the bull side or the bear side but the right side!" J.L.

Nije na forumu

 

#38 2009-01-17 09:13:53

orisni
Član
Registrovan: 2007-04-14
Poruke: 1652

Re: Prevremena otplata kredita

Posto sam direktno "prozvan" na ovoj temi, javljam se "ukratko" ovde iako sam se bio "povukao" sa ovog foruma (da ne kazem da sam bio "oteran").

Neradnik upisano:

Godfather, orisni, molim nekog od vas dvojice da potvrdi ili opovrgne da je u vašoj diskusiji koju je dragan preneo tema bila:

Neradnik upisano:

1. Koji je trenutak optimalan za vraćanje kredita ako je jedino moguće investirati bez rizika tj. u štednju?

Potvrdjujem da je pitanje zaista bilo slicno. Imas stan i imas kredit. Dodjes do 1 dinara viska kesa. Kako odluciti da li da taj 1 dinar das za prevremenu otplatu kredita ili da ga investiras drugde (mada to drugde ne mora biti orocena stednja)?

Pod "prevremena otplata kredita" sam mislio na vracanje dela glavnice, ne mora biti cela glavnica. Na deo glavnice koji tako vratis ne bi trebalo da placas nikakvu kamatu posle (osim mozda nekog penala pri samoj otplati), ali naravno da li je tako ili nije zavisi od ugovora koji si potpisao sa bankom.

Par stvari koje nisu bitne za donosenje odluke su koliko je kamate vec otplaceno (to je "sunk cost" ionako), trenutni odnos rate i kamate u anuitetu (znaci pogresno je reci da je prevremena otplata kredita bolja na pocetku nego na kraju samo zbog tog odnosa, kao sto je pogresno reci da je prevremena otplata kredita bolja na kraju nego na pocetku samo zbog tog odnosa) i ocekivana inflacija (jer ona podjednako jede tvoj 1 dinar kesa kao sto jede i 1 dinar glavnice koju nisi prevremeno otplatio, tj. racun za odluku moze biti na nominalnoj osnovi a ne mora biti na realnoj). Ono sto jeste bitno je procenjeni "risk-adjusted" prinos na 1 dinar investiran drugde u odnosu na kamatu za kredit. Naravno, to sve treba racunati nakon poreza, treba uzeti u obzir likvidnost, rizike koje imaju razlicite investicije i otplata itd.

Uzgred, ovde smo racunali da je kamata fiksna, ali citam da su kamate u Srbiji varijabilne. Posto se vec javljam, evo da dodam par komentara o samim uslovima kredita:
1. 12% godisnje na evre je jako velika kamata; najbolje ne uzimati ako ne morate.
2. Uzimati kredit indeksiran u valuti u kojoj ne primate platu je jako opasno; najbolje ne uzimati ako ne morate.
3. Varijabilna kamata je jako opasna; najbolje ne uzimati ako ne morate, tj. uzeti fiksnu kamatu cak i ako je nesto veca.

Neradnik upisano:

dragan upisano:

Inače novac bi trebalo investirati tamo gde je 'veća korist da štete' (kamate).

Tačno! Ali ako imaš dobru investiciju ne samo da ne treba da vratiš kredit prevremeno nego treba da uzmeš još kredita.

QFT. Jos sam "malo" pisao o ovome dole u vezi parcela koje se cesto pominju.

Neradnik upisano:

Ovo znači da ako nema penala za prevremenu otplatu onda nemati kredit = dug znači isto što i prevremeno otplatiti kredit a imati kredit znači isto što i ne prevremeno otplatiti kredit tj. kad se odlučiš da ne otplatiš kredit prevremeno a imaš na raspolaganju toliko novca to je isto kao da si tog trenutka uzeo kredit u tom iznosu.

QFT. Doduse, nije bas "QFEU (Quoted for Easy Understanding)". smile

Neradnik upisano:

dragan upisano:

3. Nije tačno da je jedino 'investiranje u štednju bez rizika' - mnogo je manji rizik kupiti potencijalnu parcelu ! .. na kojoj se čak može ostvariti i prihod pre prodaje.

Tu sam stvarno pogrešio. Ni štednja nije bez rizika.

QFT. Zato i pise gore da treba uzeti u obzir rizike i videti "risk-adjusted return" (sto se mozda prevodi kao "prinos na bazi rizika", ne znam). Sve ima svoje rizike: i orocena stednja u evrima i prevremena otplata kredita i kupovina potencijalne parcele.

Takodje treba uzeti u obzir porez. Na orocenu stednju u evrima se placa valjda 20% poreza. To znaci da bi morali dobiti 15% kamatu na orocenu stednju da bi nam to posle poreza bilo isto kao i 12% prevremene otplate kredita.

dragan upisano:

Prilično jednostavan predlog, nap. kupiš potencijalnu lokaciju i za 3-5god. zaradiš 100% na uložen novac ( kupiš za 100k€, a prodaš za 200k€).

Toj parceli moze da skoci cena, ali i ne mora. Anuitet banci mora da se placa, inace ode nekretnina "na dobos".

Sve i da skoci cena parcele duplo za par godina, velika je razlika izmedju 3 ili 5 ili 7 godina, tj. po pravilu 72 izmedju otprilike 24% ili 14,4% ili 10,3% godisnje. Jasno je da je 10,3% losije nego 12% ustede na kamati za kredit. Od 14,4% treba jos oduzeti troskove kupovine i prodaje, porez, itd. pa kad se uzme u obzir i rizik, verovatno se to ni ne isplati u odnosu na prevremenu otplatu kredita. Naravno, 24% je bolje nego 12%, ali i dalje ostaje veliko pitanje rizika.

Evo da vidimo to oko rizika kupovine te parcele i oko cestog reklamiranja da je sad najbolje ulagati u takve stvari. Recimo da neko hoce da ti proda parcelu koja ce "sigurno" da skoci duplo za par godina. Zasto bi onda on to tebi prodao? Zasto on to ne drzi i ne zaradi duplo?

Jedan razlog je da mu mozda trebaju pare hitno. Zasto onda ne bi uzeo kredit, recimo hipoteku na deo vrednosti te parcele, i posle vratio taj kredit kad proda tu parcelu? Naravno, ako cena parcele ne skoci dovoljno, onda ce da izgubi parcelu za male pare, ali ako je "sigurno" da ce da skoci, nije problem uzeti kredit. (Mislim da je jasno da ovo zapravo NE preporucujem jer je vrlo neizvesno kako ce ici cena parcele.)

Drugi razlog je da mozda on licno nema parcelu. Recimo neko radi kao agent za nekretnine i onda samo zeli (za izvestan procenat) da tebe kao "investitora" spoji sa vlasnikom parcele koji hoce da je proda. Prvo je pitanje opet zasto vlasnik hoce da proda a ne da drzi i da zaradi duplo, ali recimo da je vlasnik naivan i da ne zna da ce da zaradi duplo. Drugo je pitanje zasto sam agent ne kupi tu parcelu kad zna da ce "sigurno" da skoci duplo? Neko ce reci da agent mozda nema para za tako nesto. Ali zasto onda ne uzme kredit na ono sto ima? Eto ako agent ima stan u vlasnistvu, zasto ne uzme hipoteku na deo tog stana (ne znam da li se tako prevode HEL i HELOC i koliko ih je uopste lako dobiti u Srbiji, narocito sad kad je "credit crunch/squeeze/crisis") sa recimo 12% godisnje? Opet, kad proda tu parcelu moze da otplati taj kredit i da "sigurno" zaradi.

Treci razlog je da mozda nije bas tako jako sigurno da ce cena parcela skociti duplo za svega par godina.

Godfather upisano:

Nadam se da smo svi na ovoj diskusiji dosli do par cinjenica:
1. Kamata je svakon meseca ista (procentualno)

Mislim da i dalje nismo dosli do toga kako se ta brojka koja je ista svakog meseca zaista zove: kamata, nominalna kamatna stopa (NOM), efektivna kamatna stopa (EKS), realna godišnja kamatna stopa (RGKS), "aktivna kamata kredita" ili kako vec. Ali meni nije ni bitno kako se zove sve dok znam da na kredit od fiksnih 12% (ili 9% ili 6%) placam "to isto" uvek upravo 12% (ili 9% ili 6%) i da to vremenom niti pada niti raste. E sad, da li je bila neophodna dugacka diskusija ili ne da bi se oko toga slozili, to Godfather moze najbolje da potvrdi. Dobio sam ovo preko mejla:

Problem sa tvojim diskusijam je sto ulazis do najsitnijih detalja u svojim objasnjenjima. U toku tog procesa objasnjavanja "svima i o svemu" izgubi se  se glavna poenta tvog odgovora. Nebrojano puta je "izgubljeno" i samo  pitanje posle stranice -dve pisanja. Nije produktivno.

Ja se slazem da pisem (zapravo da bejah pisao) "do najsitnijih detalja", ali ako je prica krenula od toga kako sracunati da li je bolje prevremeno otplatili kredit ili investirati pare negde drugde, onda mora "do najsitnijih detalja" da se vidi kako taj racun uopste ide. Godfather, ti eto mozes da potvrdis ili opovrgnes da li je ova nasa gore diskusija mogla da ide krace. Tebi u svakom slucaju saljem moj naklon sto si izdrzao do kraja diskusije. Da li je diskusija (bila) produktivna, nemam pojma. Meni je svakako bila zabavno-poucna iliti poucno-zabavna.

Godfather upisano:

Medjutim, Dragan je rekao vrlo bitnu misao, ako uzmemo kredit na npr 30 god da bi kupili stan, vremenom inflacija a i rast cena nekretnina "jede" tu placenu kamatu i postavlja se pitanje da li vratiti kredit pre vremena ili ne.

Inflacija ne utice na tu odluku, jer opet da ponovimo situacija je sledeca: imas stan, imas kredit, imas nesto ekstra kesa, da li da taj kes das za prevremenu otplatu kredita ili da ga investiras drugde? Tacno je da ce inflacija da umanji realnu vrednost anuiteta/rate/kamate kredita, ali ce isto tako da umanji i realnu vrednost tog tvog ekstra kesa.

Godfather upisano:

Dobar primer je zena iz UK koja je kupovala nekretnine i placala SAMO kamatu (znaci nekretnina je bila njena dok placa kamatu) a da bi joj odobrili kredit trazili su da renta bude za 25% veca od kamate koju bi ona morala da placa. Zena ima preko 600 nekretnina. Poenta je da ona nije zurila sa prevremenom otplatom vec naprotiv, uzimala na najduzi moguci rok.

Na "interest only" kredit ce ti anuitet naravno biti najmanji, ali ako to uzimas za sopstvenu nekretninu, onda ti je to prilicna spekulacija da ce cena nekretnine rasti (moj najbolji kolega sa posla je imao "interest only" kredit, da ne pricam sad ovde za sta mu je trebao taj ekstra "cash flow", ali na kraju je sve to dobro ispalo u njegovom slucaju). Ako uzimas "interest only" kredit na nekretnine za izdavanje, onda je to ne samo spekulacija na cenu nego i na to da ces uspeti da izdajes za vise nego sto placas kredit. Kad jednom cene krenu nanize i krene "deleverage", onda smo svi videli sta se desava sa spiralnim padom cena i kako bankrotiraju oni koji su ulagali na polugu. Znas li mozda kako stoji sad ta zena koja je imala 600 nekretnina i sta je bilo sa njenim "downpayment"-om za sve te nekretnine? Naravno, ako ona nije stavila "downpayment" od barem 20%, znas li onda kako stoje banke koje su joj dale kredit?

Godfather, posto nisam dobio mejl od tebe i posto ne znam kad cu se ponovo javiti ovde, nemoj da se ljutis, ali zelim da ti preporucim da procitas o ovome i uticaju na investiranje. Ja sam odavno prihvatio da o investiranju ne znam mnogo i da su mi male sanse da pobedim market. No, imam volju da ucim...

Emerald upisano:

Pa i ti ćeš kad (ili ako) naučiš, da batališ pisanje na forumu. Pravićeš pare na berzi za svoj račun pa nećeš imati ... vremena  roll recimo

Nisam "batalio pisanje" jer sam kad (ili ako) naucio kako da pravim pare na berzi za svoj racun... nego recimo... nemam vremena. Inace, investiram na berzi/berzama (za svoj racun) vec par godina i nastavljam i dalje da investiram kao i pre. Da sam hteo da pitam za savet oko mojih licnih para, ne bih bio pitao na ovom forumu kako investirati pare u Srbiji nego bih bio pitao kako investirati pare u Americi, tj. preciznije iz Amerike. Ako neko hoce da prica o takvim stvarima, moze da me nadje na orisni@yahoo.com.

Pozdrav svima, Sima


Banujte politiku. BaNuJtE PoLiTiKu! BANUJTE POLITIKU!
Obavezno procitajte najbolje (jer je jedino a ne mnogo dobro ili zavrseno) Uputstvo za ulaganje novca u Srbiji.

Nije na forumu

 

#39 2009-01-17 10:20:55

dragan
Član
Iz: Kej@Zemun
Registrovan: 2007-03-25
Poruke: 4999
Web sajt

Re: Prevremena otplata kredita

Tacno je da ce inflacija da umanji realnu vrednost anuiteta/rate/kamate kredita, ali
ce isto tako da umanji i realnu vrednost tog tvog ekstra kesa.

Napisao sam da će dužniku biti lakše da otplaćuje posledne god. jer će, pored
inflacije, imati i veće redovne prihode ( nap.platu) – uporedi predhodnih 30god.
Nap. koliko je koštao neki auto u Americi tamo neke 1980god. .. ili nešto drugo.

Što se tiče ulaganja u parcelu – to sam već više puta ovde napisao, čak i lokaciju.
Razlog zašto neko prodaje, meni uopšte nije važan – bitno je da prodaje po povoljnoj
ceni ( prema mojoj proceni) i da se nalazi na potencijalnoj lokaciji, tako da može
da se proda za nap.3god po duploj ceni .. a još uvek ima takvih lokacija oko Bgd.

To nije ništa novo i može da se pročita ili čuje po raznim medijima, kao što su sada
aktuelni placevi pored Obilaznice oko Beograda … možda ti nisi informisan o tome.
Može ovde da se vidi da će takvih parcela biti još više, samo … treba imati info koje
će biti najranije opremljene infrastrukturom ili biti blizu nje, tako da tu nema nikakvog
rizika već samo potpuno izvesna dobit za par god. kada se sve završi, pa potom proda.

Ali malo kompilkovano naći takvu parcelu, pa se zato i angažuju oni koji to znaju.
Za mene je potpuna katastrofa dati banci ‘gomilu keša’ posle par god. otplate kredita
i pre bi stavio na oročenu štednju nap. 6 ili 12mes. dok ne bih našao povoljno ulaganje.
Taj gubitak od 4-5% /god.u odnosu na kamatu, uopšte ne bi bio važan kod investiranja.
Nap. u toku 25god. može više puta da se udvostruči ona ‘gomila keša’- investiranjem.

Nije na forumu

 

#40 2009-01-17 13:43:03

Godfather
Član
Iz: Beograd
Registrovan: 2006-08-01
Poruke: 425

Re: Prevremena otplata kredita

orisni upisano:

E sad, da li je bila neophodna dugacka diskusija ili ne da bi se oko toga slozili, to Godfather moze najbolje da potvrdi. Dobio sam ovo preko mejla:
Problem sa tvojim diskusijam je sto ulazis do najsitnijih detalja u svojim objasnjenjima. U toku tog procesa objasnjavanja "svima i o svemu" izgubi se  se glavna poenta tvog odgovora. Nebrojano puta je "izgubljeno" i samo  pitanje posle stranice -dve pisanja. Nije produktivno.

Ne sugerises valjda da sam ovo ja tebi poslao??

orisni upisano:

Ja se slazem da pisem (zapravo da bejah pisao) "do najsitnijih detalja", ali ako je prica krenula od toga kako sracunati da li je bolje prevremeno otplatili kredit ili investirati pare negde drugde, onda mora "do najsitnijih detalja" da se vidi kako taj racun uopste ide. Godfather, ti eto mozes da potvrdis ili opovrgnes da li je ova nasa gore diskusija mogla da ide krace. Tebi u svakom slucaju saljem moj naklon sto si izdrzao do kraja diskusije. Da li je diskusija (bila) produktivna, nemam pojma. Meni je svakako bila zabavno-poucna iliti poucno-zabavna.

Poucna je bila jer SAM promenio svoje vidjenje oko jedne stvari.

orisni upisano:

Godfather upisano:

Medjutim, Dragan je rekao vrlo bitnu misao, ako uzmemo kredit na npr 30 god da bi kupili stan, vremenom inflacija a i rast cena nekretnina "jede" tu placenu kamatu i postavlja se pitanje da li vratiti kredit pre vremena ili ne.

Inflacija ne utice na tu odluku, jer opet da ponovimo situacija je sledeca: imas stan, imas kredit, imas nesto ekstra kesa, da li da taj kes das za prevremenu otplatu kredita ili da ga investiras drugde? Tacno je da ce inflacija da umanji realnu vrednost anuiteta/rate/kamate kredita, ali ce isto tako da umanji i realnu vrednost tog tvog ekstra kesa..

Inflacija obezvredjuje novac a posto si se ti zaduzio fiksnim iznosom a rate placas 30 godina rata kredita 30-e godine ce biti mnogo,mnogo manja. A posto plate prate inflaciju (najcesce) jasno je valjda da se dug smanjuje.
Drugim recima, sada da skupis od plate 10000$ i 2020 da skupis isto toliko nije isto. Pre sto godina, 1$ je bila para.

orisni upisano:

Godfather upisano:

Dobar primer je zena iz UK koja je kupovala nekretnine i placala SAMO kamatu (znaci nekretnina je bila njena dok placa kamatu) a da bi joj odobrili kredit trazili su da renta bude za 25% veca od kamate koju bi ona morala da placa. Zena ima preko 600 nekretnina. Poenta je da ona nije zurila sa prevremenom otplatom vec naprotiv, uzimala na najduzi moguci rok.

Na "interest only" kredit ce ti anuitet naravno biti najmanji, ali ako to uzimas za sopstvenu nekretninu, onda ti je to prilicna spekulacija da ce cena nekretnine rasti (moj najbolji kolega sa posla je imao "interest only" kredit, da ne pricam sad ovde za sta mu je trebao taj ekstra "cash flow", ali na kraju je sve to dobro ispalo u njegovom slucaju). Ako uzimas "interest only" kredit na nekretnine za izdavanje, onda je to ne samo spekulacija na cenu nego i na to da ces uspeti da izdajes za vise nego sto placas kredit. Kad jednom cene krenu nanize i krene "deleverage", onda smo svi videli sta se desava sa spiralnim padom cena i kako bankrotiraju oni koji su ulagali na polugu. Znas li mozda kako stoji sad ta zena koja je imala 600 nekretnina i sta je bilo sa njenim "downpayment"-om za sve te nekretnine? Naravno, ako ona nije stavila "downpayment" od barem 20%, znas li onda kako stoje banke koje su joj dale kredit?.

Pokusao sam da ti dam primer zasto bi neko uradio potpuno suprotno od tebe. U USA ljudi kupe nekretninu i ako im kirija blizu pokrije anuitet, oni su u plusu. Posle 3-4 godne prodaju nekretninu, cak i za istu cenu mada je to retkost, i PROFITIRAJU za iznos otplacene glavnice.


orisni upisano:

Godfather, posto nisam dobio mejl od tebe i posto ne znam kad cu se ponovo javiti ovde, nemoj da se ljutis, ali zelim da ti preporucim da procitas o ovome i uticaju na investiranje.

Kao prvo da ti se zahvalim na linkovima, prvi sam procitao, drugi je duzi. Znam na sta ciljas, ja po prirodi i jesam samouveren (da li preterano ili ne) to je ono sto me je vuklo u zivotu. Ja verujem u nesto jer sam ubedjen da je to tako i volim da raspravim stvari, ali ako se pokazalo da nisam u pravu menjam misljenje. Kao u ovoj diskusiji.

orisni upisano:

Ja sam odavno prihvatio da o investiranju ne znam mnogo i da su mi male sanse da pobedim market. No, imam volju da ucim...

Vidis, ja za razliku od tebe, svaki dan pokusavam da pobedim market, nekad da nekad ne ali u vecini slucajeva uspem. Tu se razlikujemo.


"Never act on tips. Never add to a losing position. A losing position means you were wrong. Stocks are never too high for you to begin buying. Always sell what shows you a loss and keep what shows you a profit. Don't liquidate a winner to keep a loser. There is only one side to the stock market and it is not the bull side or the bear side but the right side!" J.L.

Nije na forumu

 

#41 2009-01-17 14:50:56

Emerald
Član
Registrovan: 2007-04-05
Poruke: 1124

Re: Prevremena otplata kredita

orisni upisano:

Emerald upisano:

Pa i ti ćeš kad (ili ako) naučiš, da batališ pisanje na forumu. Pravićeš pare na berzi za svoj račun pa nećeš imati ... vremena  roll recimo

Nisam "batalio pisanje" jer sam kad (ili ako) naucio kako da pravim pare na berzi za svoj racun... nego recimo... nemam vremena. Inace, investiramna berzi/berzama (za svoj racun) vec par godina i nastavljam ...

Dobar si @orisni, "samo" oko tri i po meseca je prošlo od posta čiji deo citiraš smile , nema veze bitno da je sa razumevanjem.


Kada čuješ ne veruj. Kada vidiš posumnjaj. Kada doživiš NE ZABORAVI. Ili u prevodu - Stocks don't lie, people do!

"Sell them and you'll be sorry, Buy them and you'll regret, Hold them and you'll worry, Do nothing and you'll fret."

Nije na forumu

 

#42 2009-01-18 01:40:14

GN
Član
Iz: Beograd
Registrovan: 2007-12-06
Poruke: 344

Re: Prevremena otplata kredita

Napraviste veliku zbrku sa ciframa i kalkulacijama potpuno nepotrebno.

A stvar je veoma prosta. Ako je neko podigao (pre oktobra prošle godine) i plaća kredit sa kamatnom stopom do 6%, a najkonzervativnije svoj novac uloži-oroči po stopi većoj od 6% ( uzet primer Srbije sa 8% ) on je svakako na dobitku i ne treba da prevremeno vraća kredit. A i rizik neke nove "stare devizne štednje" se izbegava tako što se novac oročava u istoj banci u kojoj je kredit i podignut.

Na isti način i banke zarađuju novac. Zadužuju se po nižoj, a plasiraju novac po višoj kamatnoj stopi. Za ovo nisu potrebne nikakve kalkulacije/tabele/računice.

Nije na forumu

 

#43 2009-01-18 12:17:06

Godfather
Član
Iz: Beograd
Registrovan: 2006-08-01
Poruke: 425

Re: Prevremena otplata kredita

GN upisano:

A stvar je veoma prosta. Ako je neko podigao (pre oktobra prošle godine) i plaća kredit sa kamatnom stopom do 6%, a najkonzervativnije svoj novac uloži-oroči po stopi većoj od 6% ( uzet primer Srbije sa 8% ) on je svakako na dobitku i ne treba da prevremeno vraća kredit. A i rizik neke nove "stare devizne štednje" se izbegava tako što se novac oročava u istoj banci u kojoj je kredit i podignut.

Tesko da ces moci da podignes bilo koji kredit sa 6% kamate a da to posle orocis u istoj banci po 8%, mozda, al ta banka nece jos dugo.


"Never act on tips. Never add to a losing position. A losing position means you were wrong. Stocks are never too high for you to begin buying. Always sell what shows you a loss and keep what shows you a profit. Don't liquidate a winner to keep a loser. There is only one side to the stock market and it is not the bull side or the bear side but the right side!" J.L.

Nije na forumu

 

#44 2009-01-18 14:42:49

Lazic
Član
Registrovan: 2006-06-15
Poruke: 1034

Re: Prevremena otplata kredita

Da se nadovezem na GF
Kao sto rekoh, ne poznajem ovu materiju, ali logicno gledajuci, kredit na 6, a orocenje na 8 (u istoj ili razlicitoj banci) mi nema logike, mada se GN ogradio sa (pre oktobra prosle godine).

Razlog?
Banci, kod kredita, vracas mesecno deo kamate i deo glavnice, a kod orocenja dobijas na kraju godine. Znaci da bi izvestan deo novca(dok ne stigne orocenje, morao da imas u rezervi (prvih 12 rata) koji ce sam od sebe biti obezvredjen 2% za godinu dana.
Ako od onih 8% odbijes porez(jer ga ne prebijas sa onih 6%), skuplja pita od tepsije. Ne pije vodu ni po jednom osnovu. O ostalim rizicima ne vredi ni pricati.

Nije na forumu

 

#45 2009-01-18 17:46:45

Neradnik
Član
Registrovan: 2008-05-15
Poruke: 336

Re: Prevremena otplata kredita

http://www.raiffeisenbank.rs/Default.as … ageId=3019

Kod Rajfajzen banke, stambeni krediti osigurani kod NKOSK:

Model učešća             6M EURIBOR + 6,6% u EUR

Euribor 6 months = 2.531% za 01-16-2009 sa

http://www.homefinance.nl/english/inter … -rates.asp

i EKS:

EKS za kredite u EUR sa učešćem - od 12,56% do 13,91%

Lazic upisano:

Banci, kod kredita, vracas mesecno deo kamate i deo glavnice, a kod orocenja dobijas na kraju godine.

Čini mi se da sam video u reklami Alpha banke da oni kamatu
na oročenu štednju isplaćuju odmah. A kod Rajfajzena, kad sam
već tu, nađoh:

Za dinarsku štednju oročenu na 12 meseci banka nudi mogućnost isplate kamate mesečno.

Usput, zanimljivo je da im kamate na dinarsku oročenu štednju
padaju sa dužinom roka a na deviznu rastu.

Nije na forumu

 

#46 2009-01-18 22:17:31

Vangogh
Član
Registrovan: 2008-03-17
Poruke: 177

Re: Prevremena otplata kredita

Da se i ja nadovezem neutral

Kad neko uzme stambeni kredit na x decenija, npr prosle godine, taj anuitet ga sada iznosi negde oko 60 - 65% ukupnih prihoda. Da li ima nekoga od Vas na forumu da uspeva da konstantno ustedi svakog meseca 60% od svog prihoda - u ovim uslovima. Ako ima  :cool.

Prevremena otplata predstavlja jednacinu s dve nepoznate, gde je prva nepoznata kako preziveti...

Ne ulazim u spekulacije rasta ili pada cena nekretnina, jer to 95% ljudi ne iskoristi - ne izvrsi transankciju.

Nije na forumu

 

#47 2009-01-19 08:46:51

dragan
Član
Iz: Kej@Zemun
Registrovan: 2007-03-25
Poruke: 4999
Web sajt

Re: Prevremena otplata kredita

Vangogh upisano:

...taj anuitet ga sada iznosi negde oko 60 - 65% ukupnih prihoda. ..

Moguće, ali prvih godina obično pomažu : žena, deca, roditelji, rođaci, kumovi, ... komšije smile

Već posle 5-6god. taj % je manji, a posle 11-12god. još manji, posle 25-26god. još manji,...

Nije na forumu

 

#48 2009-01-19 20:55:09

Vangogh
Član
Registrovan: 2008-03-17
Poruke: 177

Re: Prevremena otplata kredita

Dragane, manji ti je samo fitilj, ostalo sve je isto. Ne zaboravi da protokom vremena imas vece troskove ti kao pojedinac ili kao porodica. Npr vozio si Punto, pa bi vremenom nesto malo vece...

U svakom slucaju hipoteka = omca oko vrata. Neka svako izracuna ( ako ume ) da li mu je to jedini put do vlasnistva. Iz gornjih primera to je put sa omcom od 30-tak godina. A da, moze i krace, ali po meni onda nastupaju neke igre na srecu, ali ne sa velikim ulozima jer zna se treba platiti narednu ratu.

Da, ima i varijanta boljeg posla, vece plate, jos jednog posla, pa jos jednog posla... hvala lepo... nisam iz te price.

Nije na forumu

 

#49 2009-01-20 00:23:21

GN
Član
Iz: Beograd
Registrovan: 2007-12-06
Poruke: 344

Re: Prevremena otplata kredita

Ne znam zašto imate problem sa prostom matematikom iz osnovne škole. Ako pozajmiš novac po 6% i plasiraš ga po 8% zarađuješ

Godfather upisano:

Tesko da ces moci da podignes bilo koji kredit sa 6% kamate a da to posle orocis u istoj banci po 8%, mozda, al ta banka nece jos dugo.

Teorijski da, ali ove banke nisu baš kao one 4 što su ugašene.

Od 2004 god do oktobra 2008 god bilo je moguće dobiti stambeni kredit sa EUR kamatom 6%. U istom periodu je neto kamata (posle odbitka poreza)za oročenja u nedelji/mesecu štednje bila 7,5%-8%.

Ovo je bilo moguće jer su sredstva za stambene kredite vučena iz EU ili CH i bila su oslobođena obavezne rezerve, pa je bankarska marža 1,5% - 2% preko LIBOR-a ili EURIBOR-a bila dovoljna da banke zarade na ovim kreditima. ( uz extra zaradu na troškovima obrade kredita i obračunima rate po prodajnom kursu banke )

U prethodnom postu sam se ogradio do oktobra, jer danas banke pljačkaju sa maržom od 6,6% kao Raif u postu # 45. ( ne samo oni, svi su se dogovorili i naplaćuju slične marže )

Sredstva koja se prikljupljaju na domaćem tržištu se plasiraju po mnogo većim kamatama od onih koje banke plaćaju štedišama i iz ovako prikupljenih depozita se ne odobravaju stambeni već ostali krediti.

Tako da nije bilo uticaja na poslovanje banke to što su stambene kredite plasirale po 6%, a plaćale 8% kamate na štednju.

Lazic upisano:

Ako od onih 8% odbijes porez(jer ga ne prebijas sa onih 6%), skuplja pita od tepsije. Ne pije vodu ni po jednom osnovu. O ostalim rizicima ne vredi ni pricati.

Bila je reč o neto kamati na štednju. Čak i ove godine je kod nekih banaka bilo bruto kamate od 9 i 9,5% što daje neto kamatu od 7,2 ili 7,6 % godišnje. A kad je reč o istoj banci, konkretan primer je Hypo koji je imao kredite po 6%, a ove godine daje 8,5 % fiksno na 12M (neto 6,8% što je još uvek više od kamate po kojoj se plaća kredit). Usvajanjem seta poreskih zakona koji su trenutno u skupštini ovo će postati neto kamata.

http://www.hypo-alpe-adria.co.yu/coyu_cms/bank/home.nsf

Raif takođe plaća 8,5 %, a Intesa i Komercijalna daju 8% bruto. A to su 4 najveće i valjda najsigurnije banke. I osim Komercijalne za koju ne znam, ostale 3 su odobravale stambene kredite po 6%.

Kada bi ovakva kamatna razlika (6% kredit -8% oročenje ) ostala u periodu otplate od 30 godina ( u šta čisto sumnjam, već ranije sam pisao da kamate od 8-9% po mojoj proceni će biti moguće još najviše 4-5godina )
efekat bi bio da bi pored otplaćenog kredita od 100.000 Eura na računu ostalo još 150.000 Eura. I to uzimajući u obzir prvu godinu za koju su ti  potrebna sredstva kojim ćeš otplaćivati rate dok ne stigne prva kamata.

Dakle imaš 100.000 Eura.

Kupuješ stan i uzimaš 100.000 Eura kredita sa kamatom 6% i rokom otplate 30 godina. Rata kredita je 600 Eura mesečno.

Za prvu godinu ti je potrebno 7.200 Eura do prispeća prve kamate.

Od svoje glavnice odvajaš 7.000 ( ostalih 200 možeš da dobiješ kroz kraća oročenja na 3,6,9 meseci jer ti nije potrebna cela suma na početku godine, a po tenutnim kratkoročnim kamatama bi bilo dovoljno i 6.800 Eura )

Oročavaš 93.000 Eura po 8% kamate. Na kraju svake godine u narednih 30 godina odvajaš 7.000 za plaćanje mesečnih rata u narednoj godini.  Na isteku 30 godina otplatio si kredit i ostalo ti je 150.000 Eura na računu. Koje su zbog inflacije obezvređene ali uz 3% inflacije u eurozoni i dalje će vredeti oko 60.000 današnjih Eura.

@ Laziću, pošto si me naterao da se 'vatam brojki da bi obrazložio zašto je dobro da novac pozajmiš po 6%, a plasiraš ga istoj banci po 8%, sa' ću predložim Vica za moderatora. smile

Nije na forumu

 

#50 2009-01-20 07:15:17

dragan
Član
Iz: Kej@Zemun
Registrovan: 2007-03-25
Poruke: 4999
Web sajt

Re: Prevremena otplata kredita

Vangogh upisano:

Ne zaboravi da protokom vremena imas vece troskove ti kao pojedinac ili kao porodica.
U svakom slucaju hipoteka = omca oko vrata.   ... hvala lepo... nisam iz te price.

Bez obzira na veće troškove, ta fiksna rata će biti mnogo manji deo budućih prihoda - to je poenta.
Kada investiraš novac u nap.nekretnine, onda nemaš 'omču', već imaš ... kravatu oko vrata. smile

Iz takvog prihoda ili nekog drugog nema straha od hipoteke, već mirno spavaš i zarađuješ dok spavaš.

Nije na forumu

 

PodnoĹľje foruma

Powered by PunBB
© Copyright 2002–2005 Rickard Andersson